อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติเป็นอาคารสูง 5 ชั้น 30 อาคาร จำนวนหน่วยพักอาศัย 5,814 หน่วย มีประชากรโดยประมาณ23,000 คน มีการบริหารดูแลชุมชนโดยสำนักงานเคหะชุมชนคลองจั่น การเคหะแห่งชาติ ตั้งแต่เริ่มโครงการในปี พ.ศ.2519 เมื่อปี พ.ศ.2543 อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นจึงได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทำหน้าที่บริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นในแต่ละอาคาร การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และปัญหาในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นเพื่อเป็นแนวทางในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางและการแก้ปัญหาของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น การศึกษาครั้งนี้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลโดยใช้วิธีการสัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทั้ง 30 อาคาร ค้นคว้าเอกสารข้อมูล และได้ใช้การสังเกตการณ์เพื่อประเมินสภาพอาคาร สำรวจพฤติกรรมและสภาพปัญหา จากการศึกษาพบว่า การบริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นสามารถจำแนกรูปแบบโครงสร้างการบริหารทรัพย์ส่วนกลางได้ 2 รูปแบบ คือ รูปแบบที่ 1 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดร่วมกัน อาคารชุดที่มีโครงสร้างการบริหารลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 1-6 และอาคารชุดที่ 8-12 และรูปแบบที่ 2 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดประจำในแต่ละอาคารอาคารชุดที่มีโครงสร้างลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 7 และอาคารชุดที่ 13-30 สภาพของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นส่วนใหญ่มีสภาพปานกลาง จากการศึกษาพบว่าสภาพของอาคารชุดมักแปรผันตามยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เมื่อศึกษาการดำเนินการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคาร ได้แก่ การติดตั้งไฟฟ้าแสงสว่างเพิ่ม การจัดระเบียบใต้ถุนอาคาร การซ่อมแซมท่อประปาและปั๊มน้ำ การซ่อมแซมหลังคา การทาสีใต้ถุนอาคารการซ่อมแซมระบบไฟฟ้า การปรับปรุงท่อน้ำทิ้งและบ่อพักน้ำทิ้ง การจัดสวนหน้าอาคารการปรับปรุงพื้นที่โล่งกลางอาคาร และซ่อมแซมสายโทรทัศน์ และพบว่าอาคารชุดให้ความสำคัญกับการดำเนินการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารในลักษณะเพื่อให้เกิดความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินเป็นลำดับแรก รองลงมาคือเพื่อให้อาคารสามารถทำงานได้ และเพื่อความสะดวกสบายสวยงามเป็นลำดับสุดท้าย ในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นพบว่า งบประมาณในการดำเนินงานมาจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางรวมกับเงินค่าธรรมเนียมการเก็บค่าน้ำประปาของนิติบุคคลอาคารชุด โดยพบว่าค่าใช้จ่ายหลักได้แก่ ค่าใช้จ่ายเงินเดือน และค่าจ้างประจำของผู้จัดการและพนักงานประจำนิติบุคคลอาคารชุดคิดเป็นร้อยละ 53.05 ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็นร้อยละ 30.79 และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารคิดเป็นร้อยละ 16.16และพบว่ากลุ่มอาคารที่มีการบริหารจัดการทั้ง 2 รูปแบบมีค่าใช้จ่ายรวมใกล้เคียงกันแต่รูปแบบที่ 1 มีความคุ้มค่ามากกว่า เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกันแต่มีการบริการมากกว่า ส่วนค่าสาธารณูปโภคนั้นจะแปรผันตามขนาดของอาคาร และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมสภาพอาคารขึ้นอยู่กับยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมทั้งนโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละอาคาร และอาจสรุปได้ว่ายอดรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด และสภาพของอาคารชุด ปัญหาการบริหารทรัพย์ส่วนกลางที่พบจากการศึกษาครั้งนี้ ได้แก่ 1) ปัญหาด้านการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากการไม่มาชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม เป็นปัญหาที่เกิดจากเจ้าของร่วมที่ไม่ได้อาศัยอยู่เอง 2) ปัญหาด้านการรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผู้ที่อยู่อาศัย เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมานานแล้ว เนื่องจากการปล่อยปะละเลยของผู้บริหารเดิม 3) ปัญหาระบบประกอบอาคารมีสภาพทรุดโทรม เนื่องจากขาดการบำรุงรักษาและขาดการวางแผนในการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ตามระยะเวลาที่กำหนด 4) ปัญหาด้านการรักษาความปลอดภัย เนื่องจากอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นมีลักษณะอาคารที่เป็นใต้ถุนเปิดโล่ง มีทางเข้าออกได้หลายทาง ไม่สามารถควบคุมทางเข้าภายในอาคารออกได้ และบางบริเวณในเวลากลางคืนยังมีแสงสว่างไม่เพียงพอ การศึกษาครั้งนี้ได้ข้อเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาไว้ดังนี้ อาคารชุดควรกำหนดกฎระเบียบในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจน ควรมีมาตรการที่เด็ดขาดในการลงโทษผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ควรมีการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ และมีการวางแผนการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ต่างๆ ตามระยะเวลาที่กำหนด รวมทั้งควรปรับปรุงทางเข้าออกให้สามารถควบคุมได้ง่าย และนิติบุคคลอาคารชุดควรจัดให้มีการบริหารจัดการที่เป็นระบบ