วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2545

อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เป็นอาคารสูง 5 ชั้น 30 อาคาร จำนวนหน่วยพักอาศัย 5,814 หน่วย มีประชากรโดยประมาณ 23,000 คน มีการบริหารดูแลชุมชนโดยสำนักงานเคหะชุมชนคลองจั่น การเคหะแห่งชาติ ตั้งแต่เริ่มโครงการในปี พ.ศ. 2519 เมื่อปี พ.ศ. 2543 อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นจึงได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทำหน้าที่บริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นในแต่ละอาคาร การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และปัญหาในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น เพื่อเป็นแนวทางในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางและการแก้ปัญหาของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น การศึกษาครั้งนี้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลโดยใช้วิธีการสัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทั้ง 30 อาคาร ค้นคว้าเอกสารข้อมูล และได้ใช้การสังเกตการณ์เพื่อประเมินสภาพอาคาร สำรวจพฤติกรรมและสภาพปัญหา จากการศึกษาพบว่า การบริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นสามารถจำแนกรูปแบบโครงสร้างการบริหารทรัพย์ส่วนกลางได้ 2 รูปแบบคือ รูปแบบที่ 1 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดร่วมกัน อาคารชุดที่มีโครงสร้างการบริหารลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 1-6 และอาคารชุดที่ 8-12 และรูปแบบที่ 2 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดประจำในแต่ละอาคาร อาคารชุดที่มีโครงสร้างลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 7 และอาคารชุดที่ 13-30 สภาพของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นส่วนใหญ่มีสภาพปานกลาง จากการศึกษาพบว่าสภาพของอาคารชุดมักแปรผันตามยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เมื่อศึกษาการดำเนินการปรับปรุงซ่อมและแซมอาคาร ได้แก่ การติดตั้งไฟฟ้าแสงสว่างเพิ่ม การจัดระเบียบใต้ถุนอาคาร การซ่อมแซมท่อประปาและปั๊มน้ำ การซ่อมแซมหลังคา การทาสีใต้ถุนอาคาร การซ่อมแซมระบบไฟฟ้า การปรับปรุงท่อน้ำทิ้งและบ่อพักน้ำทิ้ง การจัดสวนหน้าอาคาร การปรับปรุงพื้นที่โล่งกลางอาคาร และซ่อมแซมสายโทรทัศน์ และพบว่าอาคารชุดให้ความสำคัญกับการดำเนินการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารในลักษณะเพื่อให้เกิดความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินเป็นลำดับแรก รองลงมาคือเพื่อให้อาคารสามารถทำงานได้ และเพื่อความสะดวกสบายสวยงามเป็นลำดับสุดท้าย ในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นพบว่า งบประมาณในการดำเนินงานมาจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางรวมกับเงินค่าธรรมเนียมการเก็บค่าน้ำประปาของนิติบุคคลอาคารชุด โดยพบว่าค่าใช้จ่ายหลักได้แก่ ค่าใช้จ่ายเงินเดือนและค่าจ้างประจำของผู้จัดการและพนักงานประจำนิติบุคลอาชุดคิดเป็นร้อยละ 53.05 ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็นร้อยละ 30.79 และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารคิดเป็นร้อยละ 16.16 และพบว่ากลุ่มอาคารที่มีการบริหารจัดการทั้ง 2 รูปแบบมีค่าใช้จ่ายรวมใกล้เคียงกัน แต่รูปแบบที่ 1 มีความคุ้มค่ามากกว่า เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกันแต่มีการบริหารมากว่า ส่วนค่าสาธารณูปโภคนั้นจะแปรผันตามขนาดของอาคาร และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมสภาพอาคารขึ้นอยู่กับยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมทั้งนโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละอาคาร และอาจสรุปได้ว่ายอดรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด และสภาพของอาคารชุด ปัญหาการบริหารทรัพย์ส่วนกลางที่พบจากากรศึกษาครั้งนี้ ได้แก่ 1)ปัญหาด้านการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากการไม่มาชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม เป็นปัญหาที่เกิดจากเจ้าของร่วมที่ไม่ได้อาศัยอยู่เอง 2)ปัญหาด้านการรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผู้ที่อยู่อาศัย เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมานานแล้ว เนื่องจากการปล่อยปะละเลยของผู้บริหารเดิม 3)ปัญหาระบบประกอบอาคารมีสภาพทรุดโทรม เนื่องจากขาดการบำรุงรักษา และขาดการวางแผนในการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ตามระยะเวลาที่กำหนด 4)ปัญหาด้านการรักษาความปลอดภัย เนื่องจากอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นมีลักษณะอาคารที่เป็นใต้ถุนเปิดโล่ง มีทางเข้าออกได้หลายทาง ไม่สามารถควบคุมทางเข้าภายในอาคารออกได้ และบางบริเวณในเวลากลางคืนยังมีแสงสว่างไม่เพียงพอ การศึกษาครั้งนี้ได้ขอเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาไว้ดังนี้ อาคารชุดควรกำหนดกฎระเบียบในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจน ควรมีมาตรการที่เด็ดขาดในการลงโทษผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ควรมีบำรุงรักษาอยู่สม่ำเสมอ และมีการวางแผนการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ต่าง ๆ ตามระยะเวลาที่กำหนด รวมทั้งควรปรับปรุงทางเข้าออกให้สามารถควบคุมได้ง่าย และนิติบุคคลอาคารชุดควรจัดให้มีการบริหารจัดการที่เป็นระบบ