การประเมินราคาทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศในแง่ของมูลค่าการลงทุนพัฒนา การจัดทำบัญชี หรือต่อสถาบันการเงิน ดังนั้นผู้ประเมินราคาควรมีความรอบคอบ รอบรู้ และให้ความสำคัญกับข้อมูลที่มีผลต่อการประเมินราคา โดยเฉพาะการประเมินราคาอาคารชุดพักอาศัยที่ปัจจุบันกำลังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งเป็นอาคารชุดเพื่อการรองรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงาน ดังนั้น การประเมินราคาจึงต้องให้ความสำคัญกับข้อมูลทางด้านปัจจัยหรือตัวแปรที่มีผลทำให้มีการซื้อขายอาคารชุดในย่านนี้มากขึ้น การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาตัวแปรที่มีผลต่อการจำแนกกลุ่มของอาคารชุดพักอาศัยระดับคุณภาพสูง ปานกลาง และต่ำ โดยใช้หลักสถิติการจำแนกประเภท(Discriminant Analysis) มาวิเคราะห์เพื่อช่วยในการตัดสินใจ โดยมีหลักการของการวิเคราะห์2 ประการ คือ ประการแรก จำนวนกลุ่มของอาคารชุดพักอาศัยต้องมีการจัดกลุ่มไว้ก่อนแล้วและมีตัวแปรอะไรบ้างอยู่ภายในกลุ่ม และประการสุดท้าย ใช้ในการพยากรณ์หรือทำนายอาคารชุดที่เกิดขึ้นใหม่ว่าควรจะอยู่ในกลุ่มคุณภาพใด ข้อมูลที่ใช้ในการวิเคราะห์ได้มาจากการรวบรวมเล่มรายงานการประเมินราคาอาคารชุดของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน โดยเลือกประชากร คือ จำนวนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพมหานครที่มีข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขาย ปี 2547 จำนวน 185 อาคารชุด และได้กลุ่มตัวอย่าง คือ อาคารชุดพักอาศัยระดับคุณภาพสูง จำนวน 62 อาคารชุด ระดับคุณภาพปานกลาง จำนวน 63 อาคารชุด และระดับคุณภาพต่ำ จำนวน 60 อาคารชุด โดยมีตัวแปรอิสระ19 ตัวแปร ผลการวิเคราะห์พบว่า ตัวแปรที่มีผลต่อการจำแนกอาคารชุดพักอาศัยทั้ง 3 ระดับมีเพียง 8 ตัวแปร ได้แก่ ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ระยะห่างจากทางขึ้นทางด่วนจำนวนที่จอดรถส่วนบุคคล จำนวนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เปอร์เซ็นต์ความสามารถในการเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ห้องชุดมีการแบ่งห้องและมีการรักษาความปลอดภัยด้วยการใช้กุญแจแบบการ์ดในการเข้าอาคารชุด และสามารถจำแนกกลุ่มได้ถูกต้องถึง 79.5% สรุปผลที่ได้จากการวิเคราะห์สามารถนำไปพยากรณ์อาคารชุดใหม่ได้โดยใช้สมการที่ได้จากการวิเคราะห์ และแปรผลโดยการอ่านค่าคะแนนจุดศูนย์กลางของแต่ละกลุ่มมาเทียบกับค่าคะแนนของอาคารชุดใหม่ ก็จะสามารถกำหนดได้ว่าอาคารชุดที่จะประเมินราคาควรจัดอยู่ในกลุ่มระดับคุณภาพสูง ปานกลาง หรือต่ำ ทั้งนี้เพื่อเป็นประโยชน์ในการประเมินราคาอาคารชุดและเป็นแนวทางให้มีมาตรฐานเดียวกันต่อไป