การดำเนินงานดูแลบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารในศูนย์การค้าเป็นส่วนทีช่วยสนับสนุนการดำเนินกิจการของศูนย์การค้า เนื่องจากระบบประกอบอาคารมีการใช้งานทุกวันหากขาดการดูแลบำรุงรักษาที่เหมาะสมครบถ้วนตามรอบระยะเวลา อาจส่งผลทำให้การดำเนินกิจการของศูนย์การค้าติดขัดหรือหยุดชะงักได้อีกทั้งยังอาจจะมีค่าใช้เพิ่มสูงขึ้นจากที่ควรจะเป็น การศึกษานี้จึงเป็นการศึกษาการทำงานของชุดช่างประจำศูนย์การค้าว่ามีแนวทางการทำงานอย่างไรและสัมพันธ์กับการดำเนินกิจการของศูนย์การค้าอย่างไร โดยวิธี สำรวจ เก็บข้อมูล สัมภาษณ์ผู้เกี่ยวข้องกับงานบำรุงรักษา ดำเนินการศึกษาศูนย์การค้าที่เป็นกรณีศึกษา 4 ศูนย์การค้า ภายใต้กรอบแนวคิดการบำรุงรักษาระบบประกอบอาคาร จากการศึกษาประเภทและลักษณะระบบประกอบอาคาร พบว่ามีการแบ่งไว้เป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ ระบบไฟฟ้ากำลังและไฟฟ้าสื่อสาร ระบบสุขาภิบาลและดับเพลิง ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ ด้านลักษณะระบบประกอบอาคารพบมีลักษณะร่วมกันเป็นส่วนใหญ่ โดยมีอุปกรณ์หลักที่มีลักษณะร่วมกันทุกกรณีศึกษา ได้แก่ หมวดงานระบบไฟฟ้ากำลังและไฟฟ้าสื่อสาร RMU : SF6 , หม้อแปลงไฟฟ้า : DRY TYPE , ลิฟต์ : TRACTION MACHINE , MATV : เสาอากาศ หมวดงานระบบสุขาภิบาลและดับเพลิง PUMP : CENTRIFUGAL , ระบบบำบัดน้ำเสีย : ACTIVATED SLUDGE, FHC : AUTOMATIC FIRE HOSE REEL , SPRINKLER : AUTOMATIC หมวดงานระบบปรับอากาศและระบายอากาศ CHILLER : WATER COOL , PUMP : CENTRIFUGAL , EXHAUST FAN & FRESH AIR FAN : CENTRIFUGAL การใช้งานระบบประกอบอาคาร ด้านการเปิด-ปิดระบบพบว่า การเปิด-ปิดระบบปรับอากาศแบบรวมศูนย์ มีการเปิดเครื่องทำน้ำเย็นทีละชุด ตามภาระโหลดที่ใช้จริง ในวันจันทร์-ศุกร์จะมีการเปิดเครื่องทำน้ำเย็นเร็วกว่าวันเสาร์-อาทิตย์ เนื่องจากทุกอาคารมีสำนักงานรวมอยู่ด้วย และยังพบว่า ช่วงเวลาการใช้งานเปิด-เปิด จำแนกเป็น 4 ลักษณะ ได้แก่ 1) เปิดใช้ระบบก่อนเวลาเปิดทำการศูนย์การค้า 2) เปิดใช้ระบบพร้อมเวลาเปิดทำการศูนย์การค้า 3) เปิดใช้ระบบระหว่างเวลาเปิดทำการศูนย์การค้า 4) เปิดใช้งานตลอดเวลา 24 ชั่วโมง ด้านระดับการทำงาน (Set Point) พบว่าระบบไฟฟ้ามีการตั้ง Set Point ของ CAP BANK เพื่อควบคุมค่าความต้องการพลังงานไฟฟ้าสูงสุดทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายพลังงานไฟฟ้า ระบบปรับอากาศพบว่ามีการตั้ง Set Point ที่อุณหภูมิเครื่องทำน้ำเย็น เพื่อความสบายของผู้ใช้อาคารควบคู่ไปกับประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ลักษณะการทำงานชุดช่างประจำอาคาร พบว่ามีการจัดชุดช่างครอบคลุม 24 ชม. โดยในช่วงเช้าจะเป็นงานเปิดระบบเพื่อเตรียมก่อนเปิดศูนย์การค้า หลังเปิดศูนย์การค้าจะเป็นงานตรวจสอบและจดบันทึกค่าอุปกรณ์ต่างๆ จนกระทั่งศูนย์การค้าปิดทำการ ก็จะเป็นงานบำรุงรักษา ประสานงานและควบคุมการทำงานของผู้รับเหมา รับจ้างบำรุงรักษาเครื่องส่งลมเย็นให้กับร้านค้าหรือผู้เช่าพื้นที่ แต่หากเป็นงานที่ต้องใช้ผู้ชำนาญการจากภายนอก ก็จะทำการประสานงานผู้เกี่ยวข้อง พร้อมกับดูแลควบคุมงานอีกชั้นหนึ่ง ด้านการจัดโครงสร้างหน่วยงานบำรุงรักษาพบว่ามี 2 รูปแบบ คือแบ่งตามประเภทงาน และแบ่งตามประเภทระบบประกอบอาคาร การจัดรอบการทำงานก็จะมีช่วงเวลาที่ทับซ้อนกันเพื่อให้มีการรับส่งมอบงานในแต่ละวัน จากการศึกษาสรุปได้ว่าลักษณะระบบประกอบอาคารมีความคล้ายคลึงกันเป็นส่วนใหญ่ ประเภทระบบประกอบอาคารมีการแบ่งไว้เป็น 3 ประเภทหลัก การใช้งานระบบประกอบอาคารจะดำเนินงานสอดรับกับการดำเนินกิจการของศูนย์การค้าทั้งด้านช่วงเวลาการเปิดปิดระบบและการอำนวยความสะดวกสบายให้กับผู้มาใช้บริการ ลักษณะการทำงานชุดช่างจะมีการจัดรอบการทำงานที่ก็จะสอดรับกับเวลาการให้บริการของศูนย์การค้าและจะมีช่างทำงานหมุนเวียน 24 ชั่วโมง เพื่อทำงานตามช่วงเวลาต่างๆ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ระบบประกอบอาคารพร้อมใช้งานอยู่เสมอและสนับสนุนการดำเนินกิจการของศูนย์การค้า

วิทยานิพนธ์ (วท.ม.) --จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2555