วิทยานิพนธ์ (วท.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2554

งานจัดการอาคารมีลักษณะเป็นงานเชิงบริการ (Service Management) ที่มีความสำคัญและทำให้อาคารแสดงคุณค่าและประโยชน์ที่แท้จริงตามที่ได้รับการออกแบบและก่อสร้าง ให้เกิดเป็นจริงตามที่ผู้ลงทุน/เจ้าของและผู้ใช้อาคารต้องการ ในทางทฤษฎีได้กล่าวไว้ว่า การบริการไม่ใช่สิ่งที่มีตัวตน แต่เป็นกระบวนการที่เกิดจากการปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่ต้องการใช้บริการกับผู้ให้บริการในอันที่จะตอบสนองความต้องการอย่างใดอย่างหนึ่งให้บรรลุผลสำเร็จนั้น มุ่งเน้นการกระทำที่ตอบสนองความต้องการของผู้ใช้บริการเป็นสำคัญ การศึกษาในครั้งนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจและทราบถึงลักษณะความต้องการและเงื่อนไขการจ้างงานจัดการอาคาร โดยใช้วิธีการเก็บรวบรวมข้อมูลจากเอกสารขอบเขตการจ้างงาน เพื่อทราบความต้องการ สัมภาษณ์ผู้ว่าจ้าง เพื่อทราบความคาดหวังและการใช้แบบสอบถาม เพื่อตรวจสอบทัศนคติของผู้ว่าจ้างในเรื่องของงานจัดการอาคาร จากการศึกษาพบว่า กลุ่มของงานที่มีความถี่พบมากกว่า 5 อาคาร เช่น งานจัดหาบุคลากร, ดูแลซ่อมบำรุงระบบประกอบอาคาร, ควบคุม Sub-contractor ฯลฯ เป็นงานขั้นพื้นฐานที่จำเป็น เพื่อให้อาคารสามารถใช้งานได้ และกลุ่มของงานที่มีความถี่พบน้อยกว่า 5 อาคาร เช่น การจัดกิจกรรมสันทนาการ, จัดทำ TOR ฯลฯ เป็นความต้องการให้ช่วยเหลือเป็นกรณีพิเศษ ผู้ว่าจ้างมีความคาดหวังในเรื่องความรู้ความชำนาญและประสบการณ์ของบริษัทจัดการอาคาร ยึดมั่นในคำมั่นสัญญาเรื่องข้อตกลงที่มีร่วมกัน โดยให้ความสำคัญเรื่องการควบคุมงานและระบบตรวจสอบต้องมีมาตรฐานเป็นที่ยอมรับ ทั้งนี้คุณภาพของบุคลากรที่มาประจำหน่วยงาน ต้องผ่านการฝึกอบรมและคัดสรรมาเป็นอย่างดี เนื่องจากเป็นผู้มีส่วนสำคัญในการดำเนินงาน ด้านทัศนคติที่มีต่องานจัดการอาคารพบว่า การดูแลและบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ใช้อาคาร ส่วนในเรื่องการจัดการพลังงานนั้น พบว่ามีความตื่นตัวน้อย เมื่อเทียบกับงานด้านอื่นๆ สำหรับการเปลี่ยนบุคลากรประจำหน่วยงานไม่ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากเห็นว่าหากยึดถือแนวทางการปฏิบัติงานอย่างเคร่งครัด จะทำให้ได้คุณภาพงานที่ไม่แตกต่างกัน เงื่อนไขในการจ้างงานจัดการอาคารพบว่า สิ่งที่ผู้ว่าจ้างเน้นเป็นหลักคือ ราคาที่เหมาะสมสอดคล้องกับคุณภาพ, บริษัทจัดการอาคารควรมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก บุคลากร อุปกรณ์ เครื่องมือ ต้องครบตามที่ระบุไว้ในสัญญา การศึกษานี้มีข้อเสนอแนะว่า เพื่อให้ได้แนวทางในการปฏิบัติงานที่ตอบสนองต่อความต้องการของผู้ว่าจ้างในงานจัดการอาคารนั้น สามารถดำเนินการได้โดย 4 ขั้นตอน คือรวบรวมประเด็นที่ผู้ว่าจ้างมีความต้องการ จัดลำดับความสำคัญของงานและผลสำเร็จ และรวบรวมประเด็นปัญหาหรือข้อกังวลใจของผู้ว่าจ้างมาวิเคราะห์เพื่อหาแนวทางการปฏิบัติที่เหมาะสม นำข้อสรุปที่ได้เสนอผู้ว่าจ้าง และกำหนดแนวทางในการปฏิบัติงาน ซึ่งในการศึกษาครั้งต่อไปควรมีการศึกษาในส่วนความต้องการของผู้ใช้อาคารทั่วไป ว่าการให้บริการที่ได้รับในปัจจุบัน มีความขัดแย้งหรือสอดคล้องกับสิ่งที่เจ้าของอาคารต้องการหรือไม่อย่างไร ทั้งนี้เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนางานด้านการจัดการอาคารต่อไป