วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2554

การศึกษาเรื่องสินค้าทดแทนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง ทำเลหลักสี่โดยที่สินค้าทดแทนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ประเภทโครงการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันแต่สามารถใช้ทดแทนกันได้ เช่น โครงการบ้านเดี่ยวเป็นสินค้าทดแทนของโครงการทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารชุด โครงการทาวน์เฮ้าส์ เป็นสินค้าทดแทนของโครงการบ้านเดี่ยวและอาคารชุด ส่วนโครงการอาคารชุดจะเป็นสินค้าทดแทนโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ทั้งนี้ได้แบ่งเป็นระดับราคาปานกลาง-บน (3-5 ล้านบาท) และระดับราคากลาง-ล่าง (1-3 ล้านบาท) โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงแนวทางการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางของผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัย และการเลือกสินค้าทดแทนในทำเลหลักสี่ หรือโดยรอบศูนย์ราชการฯ แจ้งวัฒนะ รัศมี 5 กิโลเมตร จากจำนวนตัวอย่างทั้งหมด 382 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่าแนวทางการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของ (1)ผู้ซื้ออาคารชุดระดับกลาง-ล่างมีแนวทางในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยก่อนการตัดสินใจ โดยมักจะเข้าชมสำนักงานขายอย่างน้อย3 ครั้ง ซึ่งระยะการตัดสินใจซื้อจะอยู่ที่ประมาณ1-2 เดือน ภายใต้การตัดสินใจของผู้อยู่อาศัยเอง และมีการเปรียบเทียบโครงการประมาณ2 โครงการ ก่อนการตัดสินใจซื้อ โดยปัจจัยในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ผู้อยู่อาศัยให้ความสำคัญ คือ ใกล้ที่ทำงาน ราคาเหมาะสม วัสดุได้มาตรฐาน การบริการหลังการขาย และประสบการณ์ของผู้ประกอบการ(2)สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่าง มีความแตกต่างจากอาคารชุดคือ แนวทางการเลือกซื้อเข้าและชมสำนักงานขายจะมากกว่า 4 ครั้ง การตัดสินใจจจะมากกว่า 4 เดือน ซึ่งมีบิดามารดาเป็นผู้ร่วมตัดสินใจ และเปรียบเทียบโครงการอย่างน้อย3 โครงการก่อนตัดสินใจซื้อ โดยปัจจัยในการเลือกซื้อที่ผู้ซื้อระดับปานกลาง-ล่างให้ความสำคัญ คือ ทำเลใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก มีบริการหาสินเชื่อ และสภาพแวดล้อมน่าอยู่ ซึ่งเป็นส่วนที่ต่างจากผู้ซื้ออาคารชุด (3)ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-บน มีแนวทางการเลือกที่อยู่อาศัยต่างจากทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่างคือ ก่อนการตัดสินใจซื้อมักจะเข้าชมโครงการอย่างน้อย3 ครั้ง ใช้เวลาในการตัดสินใจ 1-2 เดือนโดยมีคู่สมรสร่วมตัดสินใจ และมีปัจจัยในการเลือกซื้อ คือ ใกล้เส้นทางคมนาคม ราคาเหมาะสม รูปแบบอาคารสวยงาม (4)บ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน มีแนวทางการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเหมือนกับทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-บนจะแตกต่างตรงที่ปัจจัยในการเลือกซื้อด้านรูปแบบโครงการที่ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมภายในโครงการมากที่สุด การเลือกสินค้าทดแทนของผู้ซื้อที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางจะมีผู้เลือกสินค้าทดแทนมากถึงร้อยละ 53.9 โดยก่อนซื้อต้องการบ้านเดี่ยวมากที่สุดร้อยละ 23.55 และท้ายที่สุดผลการการตัดสินใจซื้อจะเป็นอาคารชุดทาวน์เฮ้าส์ ถึงร้อยละ 12.82 และ10.73 ตามลำดับ ทั้งนี้ ผู้ที่มีความต้องการซื้อส่วนใหญ่มักมีความต้องการซื้อบ้านเดี่ยว แต่ด้วยปัจจัยทดแทน เช่น ด้านราคา และด้านทำเลที่ตั้ง ทำให้ผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนมาเลือกสินค้าทดแทน ดังนั้นจึงได้เสนอแนะให้ผู้ประกอบการภาคเอกชนให้ความสำคัญกับคู่แข่งทางอ้อม หรือสินค้าทดแทนด้วย เพราะสินค้าทดแทนมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากเช่นกัน