วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2557

การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นหน่วยงานหลักในการจัดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ก่อตั้งเมื่อพ.ศ.2516 ปัจจุบันได้พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทเช่า 51,915หน่วย และหลังจากที่กคช.ไม่ได้พัฒนาอาคารเช่ามา ในช่วงปีพ.ศ.2545 ซึ่งมีนโยบายจัดทำบ้านเอื้ออาทร และในปัจุบันกคช.มีนโยบายจัดทำอาคารเช่าอีกและต้องการศึกษาเพื่อรวบรวมประสบการณ์จากการดำเนินงานที่ผ่านมา วิทยานิพนธ์นี้จึงมีวัตถุประสงค์ในการศึกษาพัฒนาการของการดำเนินงานอาคารเช่าของตั้งแต่เริ่มก่อตั้งถึงปัจจุบันเพื่อสรุปบทเรียนดังกล่าว โดยการทบทวนเอกสาร ทำแผนภูมิพัฒนาการ การสัมภาษณ์ การสำรวจ วิเคราะห์และสรุปบทเรียนเพื่อเสนอแนะแนวทางการดำเนินงานในอนาคต จากการศึกษาพบว่าพัฒนาการอาคารเช่าของกคช.สามารถแบ่งได้เป็น 4 ยุค คือ ยุคที่1 อาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยรองรับการรื้อย้ายจากชุมชนแออัด ยุคที่ 2 อาคารเช่าใกล้แหล่งงานอุตสาหกรรม ยุคที่ 3 บ้านพักข้าราชการและอาคารเช่ารัฐสวัสดิการบนที่ดินราชพัสดุ และยุคที่ 4 อาคารเช่ารัฐสวัสดิการบนที่ดินเทศบาล จากผลการศึกษาพบว่ามีพัฒนาการในด้านต่างๆดังนี้ 1).นโยบายกคช. ในยุคที่1 มีนโยบายรื้อล้างแหล่งเสื่อมโทรมโดยเน้นการพัฒนาในเขตเมือง ยุคที่2 มีนโยบายกระจายความเจริญสู่ปริมณฑลเพื่อลดการอพยพเข้าสู่กทม.โดยเน้นพัฒนาอาคารเช่าใกล้แหล่งงาน ยุคที่3 มีนโยบายจัดทำโครงการบ้านรัฐสวัสดิการในส่วนภูมิภาค ยุคที่4 มีนโยบายจัดทำบ้านรัฐสวัสดิการและปรับปรุงและฟื้นฟูอาคารเช่า 2). ลักษณะทางกายภาพแบ่งออกเป็น 2 แบบคือ บ้านแถว2ชั้น ขนาด 14-28 ตร.วา.และแฟลต4-12 ชั้นขนาด 24-67.14 ตรม. พบว่ามีขนาดห้องพักที่เล็กลงจากอดีตเนื่องจาก กคช.ได้พัฒนาให้เหมาะสมตามมาตรฐานที่อยู่อาศัยของกคช. 3).การจัดเก็บค่าเช่า ปัจจุบันมีอัตรา 300-3,200บาท พบว่าอัตรา 300 บาทนี้เป็นอัตราตั้งแต่ยุคที่1 และในปัจจุบันยังมีอยู่ 4).การปรับอัตราค่าเช่า พบว่ากคช.ไม่สามารถปรับค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากขาดระบบการขึ้นค่าเช่า ขาดความสัมพันธ์อันดีกับผู้อยู่อาศัยและอาคารทรุดโทรม 5).การบริหารจัดการมี 3 รูปแบบยังมีการค้างชำระอยู่ จากผลการศึกษาหาก กคช.จะทำโครงการอีกต้องมีการดำเนินงานดังนี้ 1).กคช.ควรชี้แจงต่อรัฐบาลให้เห็นความสำคัญเพื่อให้มีนโยบายที่ต่อเนื่อง ในเรื่องเงินสนันสนุน จัดหาเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ ความร่วมมือระหว่างนิคมอุตฯ และกคช.ควรทำงานควบคู่กับองค์กรส่วนท้องถิ่น 2).ด้านกายภาพ ควรขอใช้หรือขอเช่าที่ดินของรัฐ และมีการปรับปรุงพรบ.กคช.การเรื่องการเวนคืนที่ดิน เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 3).การบริหารจัดการ ขั้นตอนจัดทำโครงการ ควรมีการศึกษาวิจัยเพิ่มเติม รวมถึงควรมีการวางแผนและจัดทำระบบของทุกขั้นตอนตั้งแต่แรก เช่น การคัดเลือกคน การบรรจุคน การจัดงบประมาณซ่อมแซมอาคาร ขั้นตอนการบริหารจัดการชุมชน ควรเพิ่มความสัมพันธ์กับผู้อยู่อาศัย ควรแต่งตั้งผู้จัดการรายโครงการ กำหนดขอบเขตการดูแลของบุคลากรให้เหมาะสมกับผู้อยู่อาศัย ส่วนการจัดเก็บค่าเช่าและการค้างชำระ ควรมีการติดตามหนี้แบบเข้าถึงตัวเพื่อเจรจา จัดตั้งสหกรณ์และจ้างเหมาสหกรณ์เพื่อจัดเก็บค่าเช่า เพิ่มปฎิสัมพันธ์กับผู้อาศัย ปรับปรุงอาคารเช่าที่ทรุดโทรม และควรทำฐานข้อมูลเพื่อตรวจสอบฐานรายได้ของผู้เช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีระบบในการขึ้นค่าเช่าและมีการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง