วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2557

สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มีนโยบายการพัฒนาเชิงอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าให้มีความสวยงามเป็นระเบียบ พร้อมให้ผู้เช่าเดิมมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เป้าหมายเพื่อการใช้อาคารให้เหมาะสมกับศักยภาพของพื้นที่ โดยใช้แนวคิดการพัฒนาอย่างสมดุลทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและวัฒนธรรม จึงได้นำวิธีการพัฒนาเชิงอนุรักษ์มาใช้ในการดูแลเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ตั้งแต่ปี 2546 จนถึงปัจจุบัน ดำเนินการเสร็จและผู้เช่ากลับเข้าอยู่อาศัยแล้ว 3 โครงการ คือ โครงการถนนพระอาทิตย์ ถนนหน้าพระลาน ถนนบ้านหม้อ ส่วนอีก 2 โครงการ อยู่ระหว่างดำเนินการและผู้เช่ายังไม่ได้เข้าใช้อาคาร คือ โครงการท่าเตียนและท่าช้าง แต่ยังไม่ได้มีการติดตามประเมินผล การวิจัยครั้งนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อติดตามผลการดำเนินงานโดยศึกษานโยบายและเป้าหมายของโครงการ ขั้นตอนการดำเนินงานและผลการดำเนินงาน พร้อมวิเคราะห์ข้อดี ข้อเสียจากการดำเนินงาน เพื่อสรุปบทเรียนและเป็นแนวทางในการดำเนินโครงการในอนาคต วิธีการเก็บข้อมูล คือ การทบทวนวรรณกรรมการฟื้นฟูชุมชน เอกสารงานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับโครงการ การสังเกตและการสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องกับโครงการ ได้แก่ เจ้าหน้าที่ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ผู้เช่า 5 โครงการ ผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน และบริษัทผู้รับจ้าง ผลการศึกษาพบว่า โครงการปรับปรุงฟื้นฟูอาคารอนุรักษ์ แบ่งขั้นตอนการดำเนินงานเป็น 3 ช่วง คือ 1. ก่อนการก่อสร้างหรือระยะพัฒนาแนวคิด เน้นการมีส่วนร่วมของผู้เช่า 2. ระหว่างการก่อสร้าง เน้นการดำเนินงานตามแผนงาน 3. หลังการก่อสร้าง เน้นความพึงพอใจของผู้เช่าและการให้สิทธิผู้เช่าเดิมกลับเข้าอาคาร ผลจากการดำเนินงาน 3 โครงการที่เสร็จและผู้เช่าได้กลับเข้าใช้อาคารแล้ว พบว่า 2 ใน 3 โครงการเป็นไปตามเป้าหมาย แต่โครงการถนนบ้านหม้อไม่เป็นไปตามเป้าหมายการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ เนื่องจากโครงการเสร็จเมื่อปี พ.ศ. 2557 ทำให้มีผู้เช่าบางห้องยังปิดปล่อยว่างและบางห้องใช้อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ส่วนอีก 2 โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการและผู้เช่ายังไม่ได้กลับเข้าใช้อาคาร ยังไม่สามารถประเมินผลได้ ด้านการมีส่วนร่วม พบว่าโครงการถนนพระอาทิตย์ ซึ่งเป็นโครงการแรก ผู้เช่ามีส่วนร่วมน้อยที่สุด เนื่องจากสำนักงานทรัพย์สินฯ ออกค่าซ่อมแซมทั้งหมด จึงไม่ได้รับฟังความคิดเห็นของผู้เช่ามากนัก ส่วนโครงการที่เสร็จตามแผนงาน คือ โครงการถนนบ้านหม้อ และผู้เช่าพึงพอใจมากสุด เนื่องจากได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังเป็นโครงการที่ผู้เช่าเดิมกลับเข้าใช้อาคารทั้งหมด ส่วน 4 โครงการที่ล่าช้า เกิดจากปัจจัยที่สรุปได้ดังนี้ 1. การมีส่วนร่วมของผู้เช่ายังไม่เพียงพอ 2. การควบคุมเวลา งบประมาณ และคุณภาพงานไม่เข้มงวด 3. ขาดการทำความเข้าใจระหว่างผู้ออกแบบกับบริษัทผู้รับจ้าง 4. แรงงานขาดทักษะ 5. บริษัทผู้รับจ้างไม่ทำตามแผนงาน ผลการศึกษานำไปสู่ข้อเสนอแนะว่า 1. ผู้เช่าควรมีส่วนร่วมตั้งแต่ขั้นตอนการกำหนดแนวคิดโครงการ 2. ควรมีการวางแผนขั้นตอนการดำเนินงานที่ชัดเจน 3. การคัดเลือกและกำหนดคุณสมบัติเฉพาะด้านของบริษัทผู้รับจ้างและผู้ควบคุมงาน 4. ควรมีการเรียกค่าปรับหรือบทลงโทษที่ชัดเจนกับบริษัทผู้รับจ้างที่ดำเนินงานล่าช้า 5. ควรมีการบันทึกบทเรียนการดำเนินงานอย่างเป็นระบบ เพื่อปรับปรุงให้กับโครงการในอนาคต