วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2550

การวิจัยครั้งนี้มีจุดมุ่งหมายในการศึกษาแนวความคิดและวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจากโครงการจัดรูปที่ดินและศึกษาปัญหาในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินจากการจัดรูปที่ดินภายใต้โครงการนำร่องในเขตกรุงเทพมหานคร โดยใช้เกณฑ์การคัดเลือกโครงการตัวอย่างจากเกณฑ์ความก้าวหน้าของการดำเนินโครงการ และการเข้าถึงข้อมูล โดยมีโครงการจัดรูปที่ดินหนองบัวมนและสวนหลวงร.9 ผ่านเกณฑ์จาก 15 โครงการ ด้านกลุ่มตัวอย่างด้านเจ้าของที่ดิน เจ้าหน้าที่ และผู้มีประสบการณ์ในโครงการจัดรูปที่ดิน เป็นการคัดเลือกโดยเฉพาะเจาะจงเนื่องจากแปรผันตรงกับพื้นที่โครงการตัวอย่าง สำหรับกระบวนการศึกษาเลือกใช้วิธีเปรียบเทียบกระบวนการประเมินที่ดินและการคำนวณอัตราสละที่ดินในโครงการตัวอย่างและวิเคราะห์ อภิปรายผลโดยใช้ทฤษฎีทางเศรษฐศาสตร์ สถิติและสังคม ผลการศึกษาพบดังนี้ 1)กระบวนการจัดรูปที่ดินแบ่งเป็น 4 ขั้นตอนหลักคือ (1) ขั้นตอนการเตรียมโครงการ (2) ขั้นตอนการวางผังและแผนการ (3) ขั้นตอนการก่อสร้าง(4) ขั้นตอนท้ายสุดด้านนิติกรรมและการจ่ายค่าชดเชย 2)กระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินพบในสองขั้นตอนแรกของกระบวนการจัดรูปที่ดิน ประกอบด้วย 2 ขั้นตอนหลักคือ (1) ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินก่อนจัดรูป (2) ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินหลังการจัดรูป พบว่าทั้งสองโครงการใช้การประเมินมูลค่าที่ดินด้วยวิธีสมการทดถอยและปรับค่าด้วยการใช้อัตราส่วนลดมูลค่าที่ดินตามระยะความลึกและอัตราปรับแก้กรณีรูปแปลงที่ดินไม่ปกติ 3)กระบวนการคำนวณเพื่อหาอัตราการสละที่ดินซึ่งใช้ในการจัดรูปแปลงใหม่ซึ่งจะนำค่าที่ได้รับจากกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินมาใช้คำนวณ ประกอบด้วย 2 ขั้นตอนย่อยคือ (1)การคำนวณหาอัตราการสละที่ดินรวม (2) การคำนวณหาอัตราการสละรายแปลงย่อย ซึ่งมีแนวความคิดในการคำนวณ 2 วิธีคือ (2.1) วิธีสัดส่วนมูลค่าเพิ่ม (2.2) วิธีสัดส่วนพื้นที่ โครงการสวนหลวงร.9 ใช้วิธีสัดส่วนมูลค่าเพิ่ม 1)ในขณะที่โครงการหนองบัวมนใช้ทั้งวิธีสัดส่วนมูลค่าเพิ่มและวิธีสัดส่วนพื้นที่ซึ่งพบว่าให้ค่าแตกต่างกัน จากการศึกษาค้นพบว่าปัญหาในกระบวนการประเมินมูลค่าคือปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่ดินมีลักษณะเฉพาะตัวในแต่ละพื้นที่ซึ่งต้องทำการวิจัยเพื่อสนับสนุนในแต่ละพื้นที่ประเมิน นอกจากนี้ยังค้นพบปัญหาจากกระบวนการคำนวณเพื่อหาอัตราการสละที่ดินรายแปลงย่อยคือ (1) อัตราการสละที่ดินรายแปลงย่อยต่างจากอัตราสละที่ดินรวมมาก (2) กระบวนการคำนวณทั้งสองวิธีมีความซับซ้อน (3) ในผังเดียวกัน แนวคิดในการคำนวณทั้งสองวิธีให้ค่าต่างกัน ผู้วิจัยจึงได้นำเสนอวิธีการคำนวณเพื่อหาอัตราการสละที่ดินรายแปลงย่อยใหม่ด้วยวิธีสัดส่วนมูลค่าหุ้น วิธีสัดส่วนเฉลี่ยเท่ากันโดยมีแนวความคิดคือ(1) มีการคำนวณไม่ซับซ้อน (2) ตัดปัญหาความแตกต่างของอัตราการสละที่ดินรายแปลงย่อยและอัตราสละที่ดินรวม ซึ่งผลเปรียบเทียบทั้ง 4 วิธีพบว่ามีอัตราการสละที่ดินรวมใกล้เคียงกัน โดยวิธีที่นำเสนอใหม่ลดขั้นตอนการคำนวณและตัดขั้นตอนการแสดงอัตราสละที่ดินรวมออก รวมถึงลดความแตกต่างของอัตราการสละรายแปลงย่อย โดยผู้มีประสบการณ์ในโครงการจัดรูปที่ดินมีความเห็นว่ามีความเป็นไปได้ในการนำไปทดลองใช้