วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2545

การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าในเคหะชุมชน ซึ่งผู้อยู่อาศัยได้ ต่อเติม ดัดแปลง อาคารเพื่อใช้ประโยชน์ในการพักอาศัยมาเพื่อประกอบการค้าในละแวกที่อยู่อาศัย โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวส่งผลให้เกิดปัญหา การบริหารจัดการกายภาพชุมชน เศรษฐกิจของชุมชน และปัญหาทางสังคม ซึ่งการศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยมาเป็นร้านค้า และปัจจัยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าในย่านพักอาศัย โดยงานวิจัยนี้นำมาใช้ประกอบการพิจารณา ในเรื่อง การกำหนดประเภท ที่ตั้ง ระยะบริการของร้านค้า รวมทั้งการจัดสภาพแวดล้อมกายภาพที่เกิดจากการออกแบบ และวางแผนเคหะชุมชน ซึ่งผู้วิจัยได้กำหนดขอบเขตของการวิจัยโดยเลือกเคหะชุมชนสมุทรปราการ 1 เป็นกรณีศึกษา วิธีดำเนินการศึกษา ประกอบด้วย ทฤษฎี และแนวคิดซึ่งนำมาในการสร้างกรอบแนวคิดการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าในเคหะชุมชน รวมทั้งงานวิจัยที่ใช้เป็นข้อสนับสนุน การสำรวจทำเลของที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้านค้า และร้านค้าในทำเลที่การเคหะแห่งชาติกำหนดที่ตั้ง โดยใช้ผังสำรวจกายภาพ และการออกแบบสอบถาม เป็นเครื่องมือในการเก็บข้อมูล ด้านทำเลที่ตั้ง เศรษฐกิจ และพฤติกรรม โดยสุ่มกลุ่มตัวอย่างผู้บริโภคที่อาศัยอยู่ในเคหะชุมชนสมุทรปราการ 1 จำนวน 305 หน่วย และสำมะโนประชากรผู้ประกอบการค้าในเคหะชุมชนสมุทรปราการ 1 จำนวน 126 หน่วย เพื่อนำมาเปรียบเทียบค่าทางสถิติ วิเคราะห์ ลักษณะการเปลี่ยนแปลง ปัจจัย ในการทำให้เกิดการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าเพื่อพิสูจน์สมมติฐาน ผลการวิจัยพบว่า การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าเป็นไปตามสมมติฐาน โดยมีความสอดคล้องของลักษณะการเปลี่ยนแปลง และปัจจัย ดังนี้ (1) ทำเลที่ตั้ง และระยะทางจาก ที่อยู่อาศัยถึง ที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้านค้า จะเกิดการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าบริเวณที่ตั้งริมถนนปลายเปิดและจุดตัดของถนน ซึ่งเกิดร้านค้าจำนวนมากที่สุดในช่วงไม่เกิน100 และ 200 เมตรแรก และน้อยกว่ามาตรฐานของการเคหะแห่งชาติที่ใช้ในปัจจุบัน (2) กลุ่มผู้บริโภคสินค้าเลือกบริโภคสินค้าของร้านประเภท ที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้าน มากกว่าบริโภคสินค้าของร้านค้าในทำเลที่การเคหะฯ กำหนด จำนวน 3 ประเภท ได้แก่ ประเภทสินค้าสะดวกซื้อ ประเภทบริการส่วนบุคคล และประเภทการซ่อมบำรุง (3) เหตุผลของผู้ประกอบการค้าเลือกตัดสินใจลงทุนประกอบการค้า ตามกลุ่มผู้บริโภค โดยร้านค้าประเภทที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้านมีลูกค้าหลักเป็นประเภทลูกค้าละแวกบ้านประมาณ 70 %ของลูกค้าในชุมชนโดยส่วนใหญ่เป็นเด็กๆในละแวกที่อยู่อาศัย และร้านค้าในทำเลที่การเคหะฯ กำหนด มีลูกค้าหลักเป็นลูกค้าทั่วไปในชุมชน ประมาณ 98.5 %ของลูกค้าในชุมชนโดยส่วนใหญ่เป็นพ่อบ้าน-แม่บ้าน ผู้ประกอบการร้านค้าในทำเลที่การเคหะฯ กำหนด ใช้พื้นที่ในการประกอบการค้า ประมาณ 82 ตารางเมตร และผู้ประกอบการค้าของร้านค้าประเภทที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้านค้า ใช้พื้นที่ประกอบการค้าประมาณ 66 ตารางเมตร โดยมีรายได้เฉลี่ยต่อพื้นที่ประกอบการค้าน้อยกว่าร้านค้าในทำเลที่การเคหะฯ กำหนดเพียงเล็กน้อย สรุปได้ว่า รัศมีบริการของร้านค้าประเภท ที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนเป็นร้านค้า อยู่ในช่วงรัศมี ไม่เกิน 200 เมตร โดยบริเวณภายในชุมชนที่เหมาะสมได้แก่ ริมถนนปลายเปิด และบริเวณหัวมุมถนน โดยเป็นร้านกิจการขนาดเล็ก ซึ่งการจัดทำรูปแบบอาคารและมาตรฐานพื้นที่ประกอบการค้าของอาคารสำหรับร้านค้าในเคหะชุมชนควรมีพื้นที่ประกอบการค้าประมาณ ไม่เกิน 66 ตารางเมตร และประเภทของการค้าที่เหมาะสมในการดำเนินกิจการคือร้านสะดวกซื้อและร้านตัดผม-เสริมสวย การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้าในเคหะชุมชนฯ เกิดจากผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในชุมชนเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ในการกระตุ้นให้มีการนำที่อยู่อาศัยเป็นร้านค้า โดยทำเลที่ตั้งทางกายภาพมีผลกระทบที่สัมพันธ์กับทางด้านพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัย ดังนั้นการกำหนดที่ตั้งร้านค้าซึ่งเป็นสภาพแวดล้อมกายภาพต้องสามารถสนองประโยชน์ทางด้านการใช้สอยและการสังคมที่เกิดขึ้นเป็นสำคัญ โดยต้องมีการกำหนดการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารและที่ดินให้สอดคล้องกัน