วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ มีจุดมุ่งหมายสำคัญในการทราบถึงทัศนคติการลงทุนและสภาพการพัฒนาเมืองที่มี โอกาสเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการใช้ประโยชน์ที่ดินของเมือง อันเนื่องมาจากการขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสาระสำคัญประการหนึ่งของพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542ที่สนับสนุนให้การลงทุนในธุรกิจที่อาศัยระยะเวลาคืนทุนยาวนาน สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นถึง 50 ปี ซึ่งมากกว่าระยะเวลาการเช่าที่ประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์กำหนดไว้ถึง 20 ปี การศึกษาได้เริ่มต้นขึ้นจากการวางขอบเขตการศึกษา ซึ่งให้ความสนใจเฉพาะการเช่าเพื่อการ พาณิชยกรรมเพียงประเด็นเดียว โดยได้คัดเลือกพื้นที่ธุรกิจการค้าย่านสีลม-สาทรเป็นกรณีศึกษา ด้วยเห็นว่า เป็นพื้นที่ที่มีความเป็นพาณิชยกรรมที่มีขนาดการลงทุนค่อนข้างชัดเจน แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีการใช้ที่ดิน ประเภทอื่น ๆ ผสมอยู่ ซึ่งมีโอกาสเปลี่ยนแปลงไปสู่การพาณิชยกรรมได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่พักอาศัย จากนั้น จึงวางกระบวนการการศึกษา ซึ่งประกอบไปด้วยขั้นตอน 2 ขั้นตอน คือ การสัมภาษณ์และการวิเคราะห์คำนวณ การสัมภาษณ์เป็นการสอบถามเจ้าของที่ดิน นักพัฒนาที่ดิน และนักวิชาการเกี่ยวกับแนวความคิดที่มีต่อ การขยายระยะเวลาการเช่า อันได้แก่ ความจำเป็นของการขยายระยะเวลา ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นแก่ผู้ให้เช่า-ผู้เช่าและพื้นที่เมือง เพื่อให้ได้คำตอบที่เป็นแนวโน้มของการลงทุนในอนาคตสำหรับการวิเคราะห์คำนวณก็แบ่งย่อยได้ 2 ระดับ คือ ระดับกรณีศึกษาและระดับภาค โดยระดับกรณีศึกษาเป็นการทดสอบความเป็นไปได้ของโครงการด้วยการสมมติโครงการอาคารสำนักงานที่ขนาดการลงทุนด้วยค่า FAR10 : 1 และทำการเปรียบเทียบ มูลค่าปัจจุบันสุทธิระหว่างการเช่า 30 ปี และ50 ปี เพื่อให้เห็นข้อดี-ข้อเสีย ของแต่ละเงื่อนไขเวลา ส่วน ระดับภาคเป็นการคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงสภาพการใช้พื้นที่ของกรุงเทพฯ ด้วยการพิจารณาต้นทุนการ เช่าที่ดิน เพื่อจะทราบถึงความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดินความเป็นไปได้ของการขยายพื้นที่เมือง และขอบเขตการใช้ที่ดินในอนาคตที่จะเป็นผลมาจากการขยายระยะเวลาการเช่า ผลการศึกษาพบว่า แม้ว่าการขยายระยะเวลาการเข้าจะยังไม่มีผลในทางปฏิบัติในระยะอันใกล้ด้วย สาเหตุของความไม่แน่นอนของการลงทุนแต่โดยหลักการแล้วการขยายระยะเวลาการเช่าสามารถเป็น มาตรการกระตุ้นการลงทุน และการใช้ประโยชน์ที่ดินของเมืองได้ เนื่องจากสามารถเพิ่มมูลค่าทางการเงินให้แก่โครงการ และเพิ่มคุณค่าของทรัพย์สินให้แก่เจ้าของที่ดินได้ยิ่งไปกว่านั้น ต้นทุนการเช่าที่ดินที่สูงขึ้นยังแสดงถึงความสามารถของที่ดินในการให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะมีส่วนส่งเสริมให้พื้นที่ทุกบริเวณมีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพมากขึ้นแต่จะอยู่ในระดับที่มากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับฐานการพัฒนาที่มีมาแต่เดิมเป็นสำคัญ กล่าวคือ พื้นที่ใดมีการใช้ประโยชน์ที่ดินในแนวสูงความเข้มข้นของการใช้ที่ดินก็จะ เพิ่มขึ้นพื้นที่ใดมีการเช่าใช้ประโยชน์ที่ดินในปริมาณมาก โอกาสการขยายตัวก็จะมีมาก ซึ่งพื้นที่ที่มีลักษณะ ดังกล่าวก็ได้แก่ ย่านธุรกิจการค้าและขอบของพื้นที่ชั้นในด้านตะวันออกที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ต่อเมือง อันสะท้อนปรากฏการณ์การพัฒนาเมือง "การเติมเต็มพื้นที่" ไม่ใช่ "การขยายตัวล้นขอบเขต"ตามที่เคยเป็นมา