วิวัฒนาการกรุงรัตนโกสินทร์ภายใต้เศรษฐกิจในรูปแบบประเพณี -- วิวัฒนาการกรุงรัตนโกสินทร์ภายใต้เศรษฐกิจรูปแบบการค้าเสรี -- วิวัฒนาการกรุงรัตนโกสินทร์ในแนวนิยมความทันสมัยของวัฒนธรรมตะวันตก -- การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินและแนวทางการใช้ที่ดิน บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ในอนาคต

โครงการวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์มุ่งเน้นในการศึกษาวิวัฒนาการกรุงรัตนโกสินทร์ เพื่อทำความเข้าใจในพัฒนาการของลักษณะการตั้งถิ่นฐานชุมชนเมืองในพื้นที่กรุงรัตนโกสินทร์ อันเป็นจุดกำเนิดของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นผลลัพธ์จากความสัมพันธ์ของปัจจัยต่างๆ นับตั้งแต่การปกครอง เศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม การเมือง เทคนิควิทยาการ และความคิด-ความเชื่อ ตามช่วงเวลาต่างๆ ที่มีการพัฒนาการมาอย่างต่อเนื่องนานกว่าสองร้อยปี จากผลความเข้าใจนี้จะนำไปสู่ข้อสรุปของภาพการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินและแนวโน้ม เพื่อเสนอแนะแนวความคิดในอันที่จะเป็นแนวทางของการใช้ที่ดินกรุงรัตนโกสินทร์ในอนาคต ผลการศึกษาพบว่า บริเวณที่เป็นกรุงรัตนโกสินทร์นั้น ได้มีความเป็นเมืองหน้าด่านสำคัญดังมีชื่อเรียก “ขนอนบางกอก” มาตั้งแต่กรุงศรีอยุธยา จวบจนกระทั่งได้มีการสถาปนากรุงเทพมหานครเป็นราชธานี บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์จึงเป็นศูนย์กลางของการปกครองประเทศซึ่งองค์พระมหากษัตริย์ได้ทรงสร้างพระราชวังต่างๆ ขึ้นเป็นที่ประทับและที่ว่าราชการแผ่นดิน การใช้ที่ดินในพื้นที่กรุงรัตนโกสินทร์ช่วงต้น จึงเป็น วัง และชุมชนพักอาศัย โดยมีวัดและตลาดกระจายตัวอยู่ตามชุมชนเหล่านั้น จุดเปลี่ยนแปลงอย่างสำคัญยิ่งเกิดขึ้นในสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว โดยพระองค์ได้ทรงปฏิรูปการปกครอง การศึกษา และโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ อันส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นอย่างมาก คือการ้ที่ดิน-วัง ลดปริมาณลง ขณะที่มีการใช้ที่ดินเพื่อเป็นสถานที่ราชการเกิดขึ้นมาก นอกจากนี้ได้มีการขยายตัวของการใช้ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมในรูปของอาคารแถว 2 ชั้นขนานไปตามแนวถนนมากยิ่งขึ้น และมีความหนาแน่นแออัดมากขึ้นเมื่อมีการเชื่อมถนนสายหลักเข้าด้วยกันด้วยถนนสายรองในสมัยรัชกาลที่ 7 ตลอดจนเทคนิคการก่อสร้างอาคารได้สูงเกินกว่า 3 ชั้น ในสมัยรัชกาลปัจจุบันได้ทำให้บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์หนาแน่นแออัดไปด้วยอาคารสถานที่ราชการ อาคารพาณิชย์ และอาคารที่จอดรถ การใช้ที่ดินเพื่อเป็นสถานที่ราชการ และเพื่อพาณิชยกรรมจะเด่นชัดมากขณะที่การพักอาศัยน้อยลง และมีแนวโน้มว่าปริมาณกิจกรรมข้าราชการ และการพักอาศัยของชาวเมืองในบริเวณนี้จะลดลง ขณะที่กิจกรรมในย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางต่างๆ ยังคงคึกคักอยู่ และกิจกรรมการพักอาศัยชั่วคราวสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาตินั้นคึกคักมากขึ้น ข้อเสนอทางการใช้ที่ดินในกรุงรัตนโกสินทร์ได้มุ่งไปที่การสืบสานลักษณะการใช้ที่ดินแบบผสม (mixed use) เพื่อให้เกิดการฟื้นฟูบูรณะเมืองเก่า-ที่ซึ่งคงเอกลักษณ์อันน่าภาคภูมิใจและที่ซึ่งมีวิถีชีวิตเมืองคึกคัก น่าอยู่ อย่างเหมาะสมกับกำลังของพื้นที่ที่จะรองรับได้