วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2548

การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นภารกิจหลักของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ปัจจุบันใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparision Approach) โดยการเปรียบเทียบปัจจัยต่างๆ ของอาคารชุดที่ทำการประเมินราคากับอาคารชุดที่ใช้เปรียบเทียบ โดยกำหนดการให้คะแนนปัจจัยโดยใช้ดุลยพินิจของผู้ประเมินเป็นหลัก ปัจจุบันอาคารชุดมีจำนวนมากขึ้น และมีทำเลที่ตั้ง การใช้ประโยชน์ รูปแบบอาคารที่แตกต่างกัน ยากต่อการกำหนดความสำคัญของตัวแปรว่า ตัวแปรใดส่งผลต่อราคาประเมินทุนทรัพย์มากที่สุด ดังนั้นการศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดของอาคารชุดพักอาศัย โดยใช้หลักเกณฑ์ทางสถิติ จึงเป็นแนวทางหนึ่งในการพัฒนาวิธีการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดให้มีมาตรฐานยิ่งขึ้น ในการศึกษาครั้งนี้ กำหนดให้ราคาซื้อขายห้องชุดที่ใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นตัวแปรตาม และกำหนดตัวแปรที่คาดว่าจะมีผลต่อราคาห้องชุดเป็นตัวแปรอิสระจำนวน 21 ตัวแปร และนำตัวแปรที่ได้มาทำการวิเคราะห์ปัจจัย (Factor Analysis) เพื่อให้ได้กลุ่มตัวแปรอิสระที่มีความสัมพันธ์กันเองเข้ามาอยู่ในกลุ่มเดียวกัน เรียกว่า กลุ่มปัจจัย (Factor) และทำการวิเคราะห์หาความสัมพันธ์ระหว่างกลุ่มปัจจัยกับตัวแปรตาม โดยใช้วิธีวิเคราะห์การถดถอยพหุ (Multiple Regression Analysis) ด้วยเทคนิค Enter เพื่อหาว่ากลุ่มปัจจัยใดมีความสำคัญต่อราคาซื้อขายห้องชุดมากน้อยเพียงใด และทำการกำหนดค่าน้ำหนักปัจจัย (Weighted Factor) ตามความสำคัญของแต่ละกลุ่มปัจจัย ผลการศึกษาพบว่า กลุ่มปัจจัยที่มีผลต่อราคาห้องชุดพักอาศัยประกอบด้วย 5 กลุ่มปัจจัย เรียงลำดับความ สำคัญจากมากไปน้อย ได้แก่ 1. ปัจจัยด้านกฎหมาย ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยเท่ากับ 40.41% ประกอบด้วยตัวแปร 3 ตัวแปร ได้แก่ อายุอาคารชุด ความกว้างของถนนหน้าอาคารชุด การรักษาความปลอดภัยแบบระบบคีย์การ์ด 2. ปัจจัยคุณภาพและการบริหารจัดการอาคารชุด ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยเท่า 21.92% ประกอบด้วยตัวแปร 9 ตัวแปร ได้แก่ พื้นที่อาคารชุด จำนวนห้องชุดพักอาศัยในอาคารชุด พื้นที่รวมของห้องชุดพักอาศัยในอาคารชุด พื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด จำนวนชั้นของอาคารชุด เนื้อที่ดินของอาคารชุด ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อพื้นที่ส่วน กลาง ชั้นที่มีการซื้อขาย อัตราส่วนจำนวนห้องชุดต่อจำนวนลิฟต์ 3. ปัจจัยทำเลที่ตั้งและการเข้าถึง ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยเท่ากับ 13.70% ประกอบด้วยตัวแปร 4 ตัวแปร ได้แก่ ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS ระยะห่างจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ระยะห่างจากสวนสาธารณะ 4. ปัจจัยการเดินทางและสันทนาการ ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยเท่ากับ 12.33% ประกอบด้วยตัวแปร 2 ตัวแปร ได้แก่ ระยะห่างจากจุดขึ้นทางด่วน ระยะห่างจากห้างสรรพสินค้า และ 5. ปัจจัยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยเท่ากับ 11.64% ประกอบด้วยตัวแปร 3 ตัวแปร ได้แก่ อัตราส่วนจำนวนห้องชุดต่อจำนวนที่จอดรถยนต์ สถานที่ออกกำลังกายในอาคารชุด ซาวน่า หรือสปาในอาคารชุด