วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2545

การวิจัยครั้งนี้ใช้เครื่องมือทางการเงินเป็นตัวทดสอบตัวแปรเพื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนระหว่างวิธีการพัฒนาโครงการแบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และวิธีการพัฒนาโครงการแบบบ้านผ่อนดาวน์ โดยเลือกโครงการบ้านวรางกูล เดอะ ไพรเวท โฮม คลอง 3 เป็นกรณีศึกษา จากการศึกษาพบว่า จำนวนยูนิตขายเฉลี่ยต่อเดือน ราคาขาย ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ระยะเวลาการก่อสร้าง และระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นตัวแปรที่เป็นความเสี่ยงต่อผลตอบแทนการลงทุน โดยโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio = 1.60) น้อยกว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับโครงการบ้านผ่อนดาวน์ (D/E Ratio = 2.65) และโครงการบ้านผ่อนดาวน์มีอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุน (ROI) ร้อยละ 22.85 และอัตราผลตอบแทนส่วนของเจ้าของ (ROE) ร้อยละ 85.75 ในสัดส่วนที่สูงกว่าโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายที่มีอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุน (ROI) ร้อยละ19.55 และอัตราผลตอบแทนส่วนของเจ้าของ (ROE) ร้อยละ 50.89 แต่ทั้งนี้ถ้าตัวแปรมีการเปลี่ยนแปลงในสัดส่วนที่เท่าๆ กัน คือ เพิ่มขึ้น/ลดลงร้อยละ 10 จากค่าเดิม พบว่าราคาขายจะมีอิทธิพลในลำดับแรก คือ ส่งผลให้ ROI ของโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 7.32 และส่งผลให้ ROE ของโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 18.79 ส่วนโครงการบ้านผ่อนดาวน์ ROI เปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 9.05 และ ROE เปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 38.05 และจำนวนยูนิตขายเฉลี่ยต่อเดือนจะมีอิทธิพลในลำดับสุดท้าย คือ ส่งผลให้ ROI ของโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 0.06 และส่งผลให้ ROE ของโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 0.16 ส่วนโครงการบ้านผ่อนดาวน์ ROI เปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 0.03 และ ROE เปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยร้อยละ 0.24 นอกจากนี้การทดสอบโดยใช้ค่าความน่าจะเป็นที่ตัวแปรจะมีการเปลี่ยนแปลงในการถ่วงน้ำหนัก พบว่า โครงการบ้านผ่อนดาวน์จะมีต้นทุนค่าที่ดินเป็นตัวแปรที่มีความผันผวนในลำดับแรก (14.55) และระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์-ระยะเวลาการก่อสร้าง (14.51) จำนวนยูนิตขายเฉลี่ยต่อเดือน (13.65) ราคาขาย (11.57) ต้นทุนค่าก่อสร้าง (11.26) และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (6.86) มีความผันผวนรองลงมาตามลำดับ สำหรับโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายพบว่า จำนวนยูนิตขายเฉลี่ยต่อเดือนเป็นตัวแปรที่มีความผันผวนในลำดับแรก (15.69) และต้นทุนค่าที่ดิน (14.55) ราคาขาย (11.57) ต้นทุนค่าก่อสร้าง (11.26) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (6.86) และระยะเวลาการก่อสร้าง-ระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ (4.30) เป็นความผันผวนในลำดับรองลงมา ผลจากการศึกษาสรุปได้ว่า ตัวแปรที่เป็นความเสี่ยงต่อผลตอบแทนระหว่างโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และโครงการบ้านผ่อนดาวน์ คือ เงินลงทุนเริ่มแรก จำนวนยูนิตขายเฉลี่ยต่อเดือน ระยะเวลาการก่อสร้าง และระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์