วิทยานิพนธ์ (สถ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2545

วิทยานิพนธ์นี้ศึกษาวิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากลและกระบวนการปฏิบัติงานการประเมินราคาที่เหมาะสมสำหรับทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร ศึกษาตัวแปรที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินราคาทรัพย์สินแต่ละวิธี ศึกษาปัญหาของการปฏิบัติงานการประเมินราคาทรัยพ์สินแต่ละวิธี ศึกษาปัญหาของการปฏิบัติงานการประเมินราคาแต่ละวิธี รวมถึงศึกษาความแตกต่างของมูลค่าทรัพย์สินในการดำเนินการประเมินราคาในแต่ละวิธี ซึ่งผู้วิจัยดำเนินการศึกษาโดย การคัดเลือกกลุ่มตัวอย่างผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพการประเมินราคาทั้งภาครรัฐ และภาคเอกชนเป็นตัวแทนในการศึกษา และสัมภาษณ์เพื่อให้ได้แนวคิด ทฤษฎี และการปฏิบัติงาน รวมถึงการค้นคว้า ศึกษาจากเอกสาร ตำรา และงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง และตรวจสอบจากกลุ่มตัวอย่างรายงานการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัย ที่ผ่านการพิจารณาจากสมาคมผู้ประเมินทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) และ/หรือ สามคมนักประเมินราคาอิสระไทย (Thai Valuers Association) และ/หรือ สำนักงานคณะกรรมการการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (Securities and Exchange Commission) โดยศึกษาระดับราคาบ้าน 3 ระดับ ได้แก่ บ้านระดับราคาสูง ราคา 6,100,000.-8,000,000.- บาท ต่อหลัง บ้านระดับราคาปานกลาง ราคา 2,100,000.-4,000,000.-บาท ต่อ หลัง จากการศึกษาพบว่า การประเมินราคาทรัพย์สินที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัย มีการใช้วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาดและวิธีคิดจากต้นทุนในการวิเคราะห์หามูลค่าทรัยพ์สิน สำหรับตัวแปรที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินมากเป็นอันดับ 1 เป็นตัวแปรเดียวกันทั้ง 2 วิธี คือ ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน ในอัตราร้อบละ 75 และการบำรุงรักษาเป็นอันดับที่ 2 ในอัตราร้อยละ 62.5 และ 50.0 ตามลำดับ และผลการศึกษาค่าความแตกต่างของมูลค่าทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัย พบว่าในวิธีการประเมินราคาแต่ละวิธีให้ผลสรุปของมูลค่าทรัพย์สินที่แตกต่างกัน ซึ่งสัดส่วนความแตกต่างเปรียบเทียบข้อมูลตลาด และวิธีคิดจากต้นทุนอยู่ระหว่าง 5.4-10.0 เปอร์เซ็นต์ สรุปได้ว่าการปฏิบัติงานการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย สำหรับทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัยใช้วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาดเป็นวิธีที่เหมาะสมที่สุด สามารถสะท้อนมูลค่าตลาดทรัพย์สินได้เหมาะสม ซึ่งสอดคล้องกับทฤษฎีการประเมินราคาที่กล่าวว่า วิธีเปรียบเทียบขอ้มูลตลาด ใช้กับทรัพย์สิน ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณชย์ และห้องชุดพักอาศัย เป็นต้น และสอดคล้องกับแนวคิดของผู้เชี่ยวชาญทั้ง 8 ท่าน และใช้วิธีคิดจากต้นทุนเป็นวิธีตรวจสอบความถูกต้องรวมถึงสัดส่วนค่าความแตกต่างจากการเปรียบเทียบวิธีการประเมินราคาทั้ง 2 วิธี ข้างต้น เป็นช่วงความแตกต่างที่ยอมรับได้ในวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สิน เนื่องจากการประเมินราคาทรัพย์สินสิ่งที่สำคัญในการวิเคราะห์หามูลค่านอกเหนือจากประเภททรัพย์สิน และวัตถุประสงค์ในการนำไปใช้ ข้อมูลตลาดเป็นปัจจัยที่สำคัญยิ่งประการหนึ่ง 2. ควรให้ความสำคัญต่อตัวแปรในด้านกฎหมาย เช่น พระราชบัญญัติการผังเมือง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน 3.หน่วยงานราชการควรอำนวยความสะดวกในด้านข้อมูลที่เกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินสำหรับสมาชิกสมาคมวิชาชีพทั้ง 2 สมาคม หรือเจ้าหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อเป็นการพัฒนาวิชาชีพให้ก้าวหน้าในอีกระดับหนึ่ง