การผังเมืองเป็นแนวทางหนึ่งเพื่อจัดระเบียบชุมชนเมืองให้มีสภาพแวดล้อมที่ เหมาะสม อย่างไรก็ตามการนำผังเมืองมาใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนาไม่ประสบความ สำเร็จเท่าที่ควร ปัญหาสำคัญเกิดจากการพัฒนาที่มุ่งเน้นโดยรัฐ การขาดงบประมาณเพื่อ จัดหาบริการพื้นฐาน ประกอบกับการพัฒนาแบบเสรี ทำให้นักพัฒนาเอกชนจะพัฒนาที่ดิน โดยเอกเทศ นอกจากนี้รัฐไม่สามารถจัดหาบริการพื้นฐานให้กับที่ดิน ทำให้เกิดพื้นที่ว่าง ที่ไม่มีการเข้าถึง อันเป็นเหตุที่ทำให้ทำใช้ที่ดินในเมืองไม่เต็มที่ จากปรากฎการณ์ดังกล่าว กรมการผังเมือง ได้นำวิธีการจัดรูปที่ดินฯ มาใช้ โดยคณะรัฐมนตรีอนุมัติเมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2535 และกรมการผังเมือง ได้เริ่มโครงการ จัดรูปที่ดินฯ ขึ้นโดยมีหน่วยงานอื่นดำเนินโครงการด้วยคือ กรุงเทพมหานครและการ เคหะแห่งชาติ ซึ่งปัจจุบันมีการจัดรูปที่ดินทั้งหมด 5 โครงการ อย่างไรก็ตามยังไม่มี โครงการใดประสบผลสำเร็จ วัตถุประสงค์ในการศึกษาเพื่อแสวงหาแนวคิดการจัดรูปที่ดินฯ โดยจะศึกษาปัจจัย ที่มีผลกระทบต่อการนำนโยบายการจัดรูปที่ดินฯ และเพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมในการ ดำเนินนโยบายการจัดรูปที่ดินฯ ในประเทศไทย ผู้ศึกษาใช้รูปแบบการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) โดยมีการ รวบรวมข้อมูลจากเอกสาร (Documentary Research) และการสังเกตในฐานะผู้ปฏิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องกับนโยบายนี้ การประมวลผลและวิเคราะห์ข้อมูลใช้การวิเคราะห์เชิงพรรณนา เพื่อหาเหตุผลในการอธิบายถึงปัญหาเกี่ยวกับการดำเนินนโยบายการจัดรูปที่ดินฯ และใช้ ปัจจัยจากตัวแบบของมิเตอร์และฮอร์น ซึ่งมี 6 ปัจจัย ในการที่จะนำมาวิเคราะห์อิทธิพล ของปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินนโยบายการจัดรูปที่ดินฯ ในประเทศไทย จากการวิเคราะห์ปัจจัยด้านนโยบาย พบว่านโยบายจัดรูปที่ดินฯ มุ่งที่จะปรับปรุง ระบบการพัฒนาเมืองเน้นให้เอกชนเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาทำให้การปฏิบัติตามนโยบาย เป็นไปได้ยาก ปัจจัยด้านทรัพยากรพบว่าการสนับสนุนด้านบุคลากรและงบประมาณไม่เพียงพอ ปัจจัยด้านการประสานงานและการควบคุมการปฏิบัติงานประสบปัญหา เพราะต้องประสานกับ หลายหน่วยงานทำให้การปฏิบัติล่าช้า รวมทั้งไม่มีการควบคุมจากหน่วยเหนือ แต่สำหรับ ปัจจัยด้านลักษณะองค์กรที่นำนโยบายไปปฏิบัติพบว่ากรมการผังเมืองมีความชัดเจนใน นโยบาย เพราะเป็นผู้ผลักดันให้เกิดนโยบายแต่ด้วยลักษณะขององค์กรที่มีลักษณะวิชาการ ไม่มีประสบการณ์ในการปฏิบัติ เมื่อเป็นผู้ปฏิบัติจึงเกิดปัญหาในการดำเนินงาน ปัจจัยด้าน ลักษณะของข้าราชการนั้น พบว่ายังขาดความเชี่ยวชาญด้านเทคนิคบางประการและการ ปฏิบัติงานกับประชาชน ปัจจัยสุดท้ายคือปัจจัยด้านสภาพแวดล้อมทางสังคม เศรษฐกิจและ การเมือง มีผลต่อการดำเนินนโยบายมาก เนื่องจากเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ที่มีส่วน โดยตรงไม่ให้ความร่วมมือและลักษณะของการถือครองที่ดินที่มีขนาดเล็กและวิถีชีวิต ที่ไม่ต้องการย้ายที่ตั้งที่ดิน สำหรับข้อเสนอแนะประกอบด้วยมาตรการระยะสั้นได้แก่การผลักดันโครงการ นำร่องการจัดรูปที่ดินบริเวณถนนพระรามที่ 9 ให้สำเร็จเพื่อเป็นตัวอย่างแก่โครงการอื่นๆ การนำกฎหมายจัดรูปที่ดินฯ มาใช้ การฝึกอบรมบุคลากรให้มีความเชี่ยวชาญในการ ปฏิบัติงานด้านเทคนิคและการทำงานกับประชาชนมากขึ้น มาตรการระยะยาวได้แก่ การ ประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนเข้าใจการจัดรูปที่ดิน ปรับปรุงกฎหมายเพื่อยกเว้นภาษีบำรุง ท้องที่ ค่าธรรมเนียมในการจัดการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดิน จัดตั้งบรรษัทพัฒนาเมืองเพื่อ เป็นแหล่งเงินทุน กระจายการจัดรูปที่ดินให้ท้องถิ่นและเอกชนเป็นผู้ดำเนินการโดยตรง