อาคารชุดพักตากอากาศ เป็นที่พักอาศัยเพื่อการพักผ่อน และผู้ซื้ออาคารชุดประเภทนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการพักผ่อนเป็นครั้งคราว และเนื่องจากเจ้าของร่วมส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่อาศัยประจำจึงทำให้เกิดปัญหาการบริหารจัดการ การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศ และเพื่อเสนอแนะแนวทางปรับปรุงการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศให้มีประสิทธิภาพ การดำเนินการศึกษาประกอบด้วย1.การสังเกตสภาพทางกายภาพ 2.สัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ปฏิบัติงานในนิติบุคคลอาคารชุด และ 3.การส่งแบบสอบถามเจ้าของร่วมและผู้เช่าห้องชุด รวมทั้งศึกษาข้อมูลทุติยภูมิจากเอกสารที่เกี่ยวข้อง การศึกษาครั้งนี้เลือกศึกษาโครงการอาคารชุดพักตากอากาศโครงการสมบัติพัทยา คอนโดเทล เนื่องจากเป็นโครงการอาคารชุดระดับราคาปานกลาง และมีอายุอาคาร 10 ปี ซึ่งเป็นตัวแทนอาคารที่มีอายุกลางเก่ากลางใหม่ และเป็นลักษณะของอาคารชุดในย่านนี้ อาคารชุดสมบัติพัทยา คอนโดเทล เป็นอาคารชุดพักตากอากาศสูง 14 ชั้น อายุอาคาร10 ปี จำนวนห้องชุดรวม 251 หน่วย แบ่งเป็นห้องชุดพักอาศัย จำนวน 238 หน่วย และห้องชุดพาณิชยกรรมจำนวน 13 หน่วย เนื่องจากลักษณะของอาคารชุดพักตากอากาศเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อพักผ่อนเป็นส่วนใหญ่ เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ในอาคารจึงไม่ได้อยู่อาศัยประจำ มีการใช้ประโยชน์อาคารเป็นครั้งคราว ปัจจุบันอาคารอยู่ในสภาพทรุดโทรม ระบบประกอบอาคารส่วนใหญ่ยังสามารถใช้งานได้ตามปกติ แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่างชำรุด ไม่สามารถใช้งานได้ การบริหารจัดการอาคารชุดในปัจจุบัน มีรูปแบบการบริหารโดยนิติบุคคลอาคารชุดที่มีลักษณะไม่แตกต่างจากอาคารชุดพักอาศัยทั่วๆ ไป เจ้าหน้าที่ปฏิบัติงานในอาคารชุดหนึ่งคนต้องรับผิดชอบงานหลายตำแหน่ง การบริหารรายรับ-รายจ่ายพบว่ามีรายรับมากกว่ารายจ่ายเพียงเล็กน้อย การดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในปัจจุบันไม่มีการวางแผนในการตรวจสอบซ่อมบำรุงตามกำหนดระยะเวลา จากการศึกษาพบว่า ผู้อยู่อาศัยของอาคารชุดสมบัติพัทยา คอนโดเทล สามารถแบ่งตามลักษณะการอยู่อาศัยได้เป็น 2 ลักษณะคือ เจ้าของร่วมที่อยู่อาศัยประจำ จำนวน 22 รายและเจ้าของร่วมที่ไม่ได้อยู่อาศัยประจำ จำนวน 216 ราย โดยเป็นการมาพักเองเป็นครั้งคราวให้ญาติพักอาศัย นำห้องชุดมาเปิดให้บุคคลอื่นเช่า หรือไม่มีการใช้ประโยชน์จากห้องชุด จากการศึกษายังพบว่า การบริหารอาคารชุดพักตากอากาศสมบัติพัทยา คอนโดเทลสามารถจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ต่ำ ทำให้มีปัญหาการบริหารด้านการเงิน ทั้งนี้อาจเป็นเพราะเจ้าของร่วมส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยประจำ จึงไม่เห็นความจำเป็นในการชำระค่าส่วนกลาง ส่งผลต่อการบริหารจัดการงานอาคารชุด ประกอบกับผู้จัดการนิติบุคคลไม่มีความรู้ ความชำนาญในการบริหารงานอาคาร ทำให้การบริหารจัดการขาดประสิทธิภาพไม่มีการวางแผนในการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ส่งผลทำให้ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม การวิจัยครั้งนี้ได้เสนอแนะแนวทางปรับปรุงการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศดังนี้ 1.ควรเสนอการนำห้องชุดที่ไม่มีการใช้งานมาจัดการให้เช่า เพื่อเป็นการสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของห้องชุด และนำรายได้บางส่วนมาชำระค่าส่วนกลาง 2.ในการบริหารอาคารชุดให้มีประสิทธิภาพควรมีการคัดเลือกผู้มีความรู้ ความชำนาญในการบริหารจัดการอาคารชุดมาดำเนินการ