การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการเปลี่ยนแปลง และปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย อันเนื่องมาจากการพัฒนาการท่องเที่ยวในย่านบางลำภู รวมทั้งเสนอแนวทางการพัฒนาและข้อเสนอแนะในการแก้ปัญหา เครื่องมือที่ใช้ในการวิจัย ได้แก่ แบบสัมภาษณ์แบบสอบถาม และการลงพื้นที่สำรวจทางกายภาพในเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน กลุ่มตัวอย่างที่ใช้ในการวิจัยครอบคลุมพื้นที่ 6 แขวงในเขตพระนคร ได้แก่ แขวงชนะสงคราม ตลาดยอดบวรนิเวศวัดสามพระยา บ้านพานถม และบางขุนพรหม โดยศึกษาลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย 3 กลุ่มคือกลุ่มที่ 1 ลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยโดยสิ้นเชิง ซึ่งใช้เป็นพาณิชยกรรมเพียงอย่างเดียว กลุ่มที่ 2 ลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยโดยใช้เป็นที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมอยู่รวมกัน และกลุ่มที่ 3 ลักษณะยังคงใช้เป็นที่อยู่อาศัยแบบเดิมเพียงอย่างเดียว ผลการวิจัย พบว่า 1. การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย พบว่า มีการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารขึ้นใหม่แทนอาคารที่อยู่อาศัยเดิม โดยมีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตั้งแต่ปี พ.ศ.2529-2538 เพิ่มขึ้น ส่วนในปี พ.ศ.2538-2542 มีการขออนุญาตลดลง การใช้ประโยชน์ที่ดินในปี พ.ศ.2529-2542 มีการใช้ประโยชน์ที่ดินในลักษณะพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินในลักษณะที่พักอาศัยลดลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในแขวงชนะสงคราม และตลาดยอด และจำนวนที่พักอาศัยหรือจำนวนบ้านเปรียบเทียบระหว่างปี 2529 กับปี 2542 ลดลงในทุกๆ แขวง 2. ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเป็นสถานประกอบการ พบว่า เป็นผลมาจากการพัฒนาการท่องเที่ยว ได้แก่ จำนวนนักท่องเที่ยวที่พำนักอาศัยในย่านบางลำภู ความได้เปรียบของย่านบางลำภูในเชิงทำเลที่ตั้งและผลตอบแทนของผู้ประกอบการ 3. แนวทางการพัฒนาและข้อเสนอแนะในการแก้ปัญหา 3.1 ปัญหาของย่านบางลำภูในปัจจุบัน ได้แก่ ปัญหาด้านกายภาพ สังคม สิ่งแวดล้อมเศรษฐกิจ ปัญหาการแก้ไขปรับปรุงต่อเติมอาคารโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และปัญหาการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมมีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนยากที่จะควบคุม 3.2 แนวโน้มปัญหาของพื้นที่ย่านบางลำภูในอีก 10 ปีข้างหน้า ได้แก่ จำนวนที่อยู่อาศัยหรือบ้าน (หลังคาเรือน) มีจำนวนลดลง การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมจะเต็มพื้นที่ย่านบางลำภูและมีแนวโน้มขยายไปยังพื้นที่อื่นๆ โดยรอบ ปัญหามลภาวะทางสิ่งแวดล้อมเสียง อากาศ และปัญหาจราจร และที่จอดรถ 3.3 ความต้องการของผู้อยู่อาศัยในย่านบางลำภู พบว่า การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยในกลุ่ม 1 และ 2 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของนักท่องเที่ยว การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ 3 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในแขวงชนะสงคราม บวรนิเวศ บ้านพานถม ส่วนแขวงวัดสามพระยาจะเปลี่ยนแปลงหากมีนักท่องเที่ยวมีมากขึ้น ผู้อยู่อาศัยต้องการให้ย่านบางลำภูมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย มีความเจริญทางเศรษฐกิจ มีพื้นที่สีเขียว ปราศจากมลภาวะ มีระบบการจราจรที่ดี และคงสภาพพื้นที่อนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ 3.4 ข้อเสนอแนะการแก้ไขปัญหาและพัฒนาที่อยู่อาศัยย่านบางลำภู ได้แก่ ควบคุมและเข้มงวดในการแก้ไข ปรับปรุง ต่อเติมอาคาร ส่งเสริมอนุรักษ์อาคารดั้งเดิมและพื้นที่ทางประวัติศาสตร์จัดให้มีระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน แก้ไขปัญหาจราจรและที่จอดรถ กำหนดมาตรการในการจัดระเบียบความสะอาด และลดมลภาวะ