การศึกษาครั้งนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อศึกษารูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินในลักษณะ ที่หลากหลาย ในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก ช่วงอโศก-คลองเตย ซึ่งเป็นพื้นที่เมือง ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เพื่อให้ทราบถึงสาเหตุปัจจัย และผลของการเปลี่ยนแปลงนั้น รวมทั้งได้เสนอแนะแนวทางการพัฒนาพื้นที่ รูปแบบการใช้ที่ดินในอนาคต ที่ประกอบเป็นแนวทางการพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร ผลการศึกษาพบว่าพื้นที่ดังกล่าวมีรูปแบบการใช้ที่ดินในลักษณะที่แตกต่างกัน พอจะแยกออกได้เป็น 2 พื้นที่คือ พื้นที่ในย่านสุขุมวิทในตอนบน และพื้นที่ในแนวถนนพระราม 4 หรือย่านคลองเตยในตอนล่าง พื้นที่ในย่านสุขุมวิทในอดีตมีรูปแบบใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยแบบชานเมืองในลักษณะของบ้านพักอาศัยคุณภาพดี และได้เปลี่ยนแปลงมาเป็นการใช้ที่ดินแบบผสม ทั้งเพื่อใช้อยู่อาศัยในแบบเมืองใหญ่ และประกอบธุรกิจการค้าในระดับนานาชาติ และธุรกิจอาคารสำนักงานสมัยใหม่ จะเกิดขึ้นในลักษณะของการเปลี่ยนจากการใช้อาคารในแนวราบมาเป็นการใช้อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่สืบเนื่องตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจเนื่องจากเป็นพื้นที่เมืองที่มีที่ดินราคาสูงมีทำเลที่สามารถสนองกับความต้องการทั้งด้านที่อยู่อาศัยและเพื่อการค้าบริการในเมืองซึ่งมีอยู่มากจากการขยายตัวออกมาจากเมืองชั้นในและจากในพื้นที่เอง จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นตามกระแสการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจและสังคม สำหรับพื้นที่ในย่านคลองเตยมีรูปแบบการใช้ที่ดินในกิจกรรมที่ต่อเนื่องจากท่าเรือคลองเตยที่ มีความสำคัญแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบัน เช่น คลังสินค้า กิจการขนส่งสินค้าลานกองคอนเทนเนอร์ คลังน้ำมัน รวมถึงย่านตลาดสดขนาดใหญ่ ที่อยู่อาศัยในชุมชน แออัดที่เป็นแหล่งพักอาศัยของผู้มีรายได้น้อยที่อยู่ใกล้แหล่งงานในพื้นที่ ปัจจุบันยังคงมี ลักษณะกิจกรรมดังกล่าวดำเนินอยู่ แต่มีสภาพเสื่อมโทรม ขาดระเบียบและขาดการปรับปรุงฟื้นฟู ผลของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวที่ต่อเนื่องปรากฎผลดีที่เกิดขึ้นในแง่เศรษฐ กิจต่อย่านสุขุมวิท เพราะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมถึงการเป็นตัวดึงดูดกิจกรรมทางธุรกิจการค้าการบริการ การพักอาศัยในเมืองใหญ่เข้า สู่พื้นที่ จากศักยภาพที่ปรากฎในทั้งในปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลงในอนาคตที่จะเกิดขึ้นจากโครงการพัฒนาต่าง ๆ ของรัฐที่จะเข้ามาสู่พื้นที่จะทำให้ย่านสุขุมวิทยังคงเป็นที่ดึงดูดกิจกรรมทางธุรกิจบริการต่าง ๆ ต่อไป ขณะเดียวกันก็ต้องพิจารณาถึงปัญหาด้านสาธารณูปโภค สภาพแวดล้อม การจราจร จากการเพิ่มขึ้นของอาคารสูงเป็นจำนวนมาก ส่วนในพื้นที่ย่านคลองเตย ปัญหาสภาพแวดล้อมความแอดอัดเสื่อมโทรม ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาอันควรโดยคาดว่าจะยังไม่ได้รับการพัฒนาแก้ไขจากการปล่อยปละละเลยมาโดยตลอด ฉะนั้นจึงจำเป็นที่จะต้องเร่งรัดการฟื้นฟูบูรณะให้เกิดเร็วขึ้น แนวทางการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวได้เสนอแนะให้มีการพัฒนาย่านสุขุมวิทให้เป็น ศูนย์กลางธุรกิจการค้าที่สมบูรณ์โดยมีองค์ประกอบภายในที่สามารถเชื่อมโยงทั้งกับ ศูนย์กลางธุรกิจในปัจจุบันและพื้นที่ภายนอกอื่น ๆ ด้วยการประกอบกันเข้าของ ย่านศูนย์กลางอาคารสำนักงานสมัยใหม่ในแนวถนนอโศก-รัชดา ย่านศูนย์กลางการค้าบริการระดับนานาชาติในช่วงสุขุมวิทตอนต้น การพัฒนาพื้นที่ว่างบริเวณโรงงานยาสูบ เดิมให้เป็นศูนย์กลางการบริการทางสังคมที่ให้บริการในระดับเมือง ควบคู่ไปกับการอนุรักษ์ย่านพักอาศัยคุณภาพดีบริเวณพื้นที่ตอนในของย่านสุขุมวิทรวมถึงการปรับ ปรุงฟื้นฟูพื้นที่ย่านคลองเตยให้มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น การจัดระเบียบกิจการใช้ที่ดินการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นและการพัฒนาพื้นที่ชายน้ำเพื่อกิจกรรมทางการท่องเที่ยว โดยที่ต้องการให้การพัฒนาทั้งหมดอยู่บนพื้นฐานของการจัดองค์ประกอบภายในพื้นที่ที่ชัด เจนและสมบูรณ์ในตัว การเชื่อมโยงให้เข้ากันด้วยระบบสัญจรที่สะดวกทันสมัยและด้วยรูปแบบทางกายภาพที่สอดคล้องกันเพื่อความสมบูรณ์ในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ แห่งใหม่ในอนาคต