งานวิจัยนี้เป็นการศึกษาเกี่ยวกับการบริหารอาคาร ในส่วนของงานระบบในอาคาร โดย จะมุ่งเน้นทำการศึกษาในส่วนของการจัดการบำรุงรักษาเครื่องปรับอากาศแบบ Package Water Cooled (Package Water Cooled Air Conditioning System) เนื่องจากในอาคารสูง โดยทั่วไปที่ใช้เครื่องปรับอากาศแบบ Package Water Cooled จะมีเครื่องปรับอากาศเป็น จำนวนมาก และมักจะประสบปัญหาในการบำรุงรักษามากที่สุด ซึ่งถ้าไม่มีการจัดการ และการ วางตารางเวลาในการทำการบำรุงรักษาที่ดีแล้ว จะทำให้เกิดปัญหาตามมา และจะเกิดผล กระทบต่อผู้ใช้งานโดยตรงทันที ในการจัดการบำรุงรักษาดังกล่าว ถ้าไม่มีการจัดการที่ดี จะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการ ปฏิบัติการ และการบำรุงรักษาสูง ดังนั้นงานวิจัยนี้จึงทำการศึกษาถึงระบบการจัดการ และ บริหารการบำรุงรักษาเครื่องปรับอากาศในอาคารสูงของกรุงเทพมหานคร โดยทำการสำรวจ และศึกษาข้อมูลของอาคาร จำนวน 11 อาคาร ที่ใช้เครื่องปรับอากาศแบบ Package Water Cooled ซึ่งได้แบ่งส่วนของงานวิจัยออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 จะเป็นการศึกษาการจัดการ การบำรุงรักษาระบบปรับอากาศของอาคารที่ปฏิบัติอยู่ในปัจจุบัน และส่วนที่ 2 จะเป็นการ สำรวจเพื่อให้ทราบถึง การให้ลำดับความสำคัญในการทำการบำรุงรักษาเครื่องปรับอากาศ โดยมีปัจจัยที่เป็นตัวบ่งชี้ เพื่อใช้ในการเลือกลำดับความสำคัญที่จะทำการบำรุงรักษาก่อน หรือหลัง ซึ่งจะมีปัจจัยที่ทำการสำรวจ 4 ปัจจัย คือ 1. ประสิทธิภาพของเครื่องปรับอากาศ 2. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา 3. ผลกระทบต่อผู้ใช้งาน 4. ความยากง่ายในการบำรุงรักษา โดยสามารถนำผลการวิจัยนี้ใช้ประกอบการพิจารณาในการจัดลำดับของงาน ในการทำการ บำรุงรักษาของเครื่องปรับอากาศแต่ละเครื่องได้