วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2553

การบริหารชุมชนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อดูแลทรัพย์สินส่วนกลางเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญ เพราะหมายถึงการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้ดีอันจะส่งผลต่อการอยู่อาศัยของคนในชุมชนให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีไปด้วย ซึ่งการบริหารชุมชนจำเป็นต้องมีต้นทุนในการดำเนินการ หมายถึงค่าส่วนกลาง เพื่อช่วยให้การบริหารชุมชนมีประสิทธิภาพ แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากประสบปัญหาในเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มจำนวน นิติบุคคลจึงมีงบประมาณไม่เพียงพอสำหรับการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จึงทำให้การบริหารชุมชนไม่มีประสิทธิภาพ จากการสำรวจพบว่ามีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางได้ 100% จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษารูปแบบ และวิเคราะห์ปัญหา วิธีการแก้ไขที่เกิดขึ้นกับการบริหารชุมชนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการจัดสรรขนาดกลาง โดยเลือกหมู่บ้านเบญญาภาราชพฤกษ์ และณัฐชากรีนวิลล์ จังหวัดนนทบุรี เป็นกรณีศึกษาเพื่อให้ผู้ประกอบการและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถนำผลการศึกษาไปใช้เพื่อเป็นแนวทางในการบริหารชุมชนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จากการศึกษาพบว่าการบริหารชุมชนนิติบุคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการจัดสรรขนาดกลาง การเลือกรูปแบบในการบริหารชุมชน ดำเนินการโดยคณะกรรมการหมู่บ้าน ซึ่งพิจารณาจากรายได้และรายจ่ายของนิติบุคคลเป็นสำคัญ และมีรูปแบบการบริหารชุมชน 2 ลักษณะ คือ 1) คณะกรรมการบริหารและดำเนินเอง พบว่า การบริหารชุมชนเริ่มต้นด้วยการลองผิดลองถูก เนื่องจากคณะกรรมการยังขาดความรู้และความเข้าใจ รวมถึงไม่มีประสบการณ์ในการบริหารชุมชน ทำให้สามารถจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางได้เพียง 80% เท่านั้น 2) นิติบุคคลว่าจ้างบุคคลธรรมดา พบว่า การบริหารชุมชนเกิดจากการเรียนรู้ และทำการปรับปรุงและแก้ไขข้อผิดพลาด เพื่อทำให้สมาชิกเกิดความเชื่อมั่นและให้ความร่วมมือในการบริหารชุมชน จนทำให้สามารถจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางได้ถึง 100% นอกจากนี้ยังพบปัญหาที่เกิดขึ้นการบริหารชุมชนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และมีวิธีการแก้ไขปัญหา ดังนี้คือ 1)คณะกรรมการบริหารและดำเนินการเอง พบว่า 1.คณะกรรมการขาดความรู้และความเข้าใจถึงสิทธิและหน้าที่ในการบริหารชุมชน แก้ปัญหาโดย การศึกษาจากหนังสือ ข้อกฎหมาย และสอบถามจากเจ้าพนักงานกรมที่ดินรวมถึงเจ้าหน้าที่กรมสรรพากร 2.คณะกรรมการไม่มีเวลาทำงานให้ชุมชนได้เต็มที่ แก้ปัญหาโดย การว่าจ้างพนักงานธุรการเข้ามาช่วยทำงานเพื่อแบ่งเบาภาระหน้าที่ ทำให้การบริหารชุมชนมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น 2) นิติบุคคลว่าจ้างบุคคลธรรมดา พบว่า 1.อัตราการจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางทำให้รายรับน้อยกว่าหรือเท่ากับรายจ่าย แก้ปัญหาโดยการประชาสัมพันธ์ข้อมูลเพื่อให้สมาชิกเกิดเข้าใจถึงความจำเป็นและปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคตกับการบริหารชุมชน ซึ่งนิติบุคคลจะต้องกำหนดอัตราการจัดเก็บให้มีรายได้มากว่ารายจ่ายเพื่อกันส่วนต่างไว้เป็นเงินเก็บสำหรับซ่อมแซมสาธารณูปโภคในอนาคต สรุปผลการศึกษาได้ว่าการบริหารชุมชนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการจัดสรรขนาดกลาง การบริหารชุมชนให้มีประสิทธิภาพจำเป็นต้องมีต้นทุนในการดำเนินการซึ่งก็คือค่าส่วนกลาง ปัจจัยที่มีผลทำให้สมาชิกยินดีจ่ายค่าส่วนกลางจนครบ100% ประกอบด้วย 1. คณะกรรมการหมู่บ้าน ซึ่งเป็นผู้มีบทบาทสำคัญในการทำหน้าที่บริหารชุมชนให้มีประสิทธิภาพ 2.การติดตามทวงถามอย่างมีระบบและต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นเตือนให้สมาชิกรู้ถึงหน้าที่และความรับผิดชอบ 3.สถานที่ในการติดต่อสื่อสารระหว่างนิติบุคคลกับสมาชิกที่สะดวกสบายคือ สำนักงานนิติบุคคล 4.สาธารณูปโภคสอดคล้องกับการอยู่อาศัยมีผลทำให้อัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางเหมาะสมไม่ทำให้สมาชิกได้รับความเดือดร้อนในการจ่าย 5.ขนาดของหมู่บ้านที่มีจำนวนสมาชิกไม่มากเกินไปการประชาสัมพันธ์ข้อมูลข่าวสารจะสามารถทำให้เกิดความเข้าใจได้ง่ายกว่า