งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาการพัฒนาอาคารเก่ามาเป็นส่วนหนึ่งของโรงแรมให้มีคุณค่าทางการตลาดและประวัติศาสตร์ รวมถึงปัญหาและรูปแบบการแก้ไขปัญหาของโรงแรมและอาคารเก่าโดยคัดเลือกโรงแรมที่มีอาคารเก่าอายุมากกว่า 100 ปีที่เป็นส่วนหนึ่งของโรงแรมจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการระรินจินดา เวลล์เนส สปารีสอร์ท ซึ่งโครงการนี้มีอาคารเก่าอายุมากกว่า 140 ปี และโครงการอนันตรา เชียงใหม่ รีสอร์ท มีอาคารกงสุลเก่า อายุมากกว่า 100 ปี ทั้งสองโครงการได้รับรางวัลอาคารอนุรักษ์จากสมาคมสถาปนิกสยามเก็บข้อมูลโดยการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ 2 คน บุคลากรในโรงแรม 2 คน และผู้เข้าพักเป็นจำนวนโครงการละ 7 คน ผลการศึกษาพบว่า 1) ด้านกายภาพเป็นส่วนที่สำคัญที่สุดเนื่องจากทั้งสองโครงการเน้นการบูรณะ ซ่อมแซม อาคารเก่าให้คงสภาพเดิมมากที่สุดโดยมีการวางการแผนบูรณะซ่อมแซมเพื่อใช้งานในระยะยาวเพื่อในอนาคตจะช่วยลดปัญหาในการดูแล เนื่องจากมีความแตกต่างด้านโครงสร้าง จึงต้องมีวิธีการบูรณะซ่อมแซมที่ต่างกัน อาทิ การเสริมฐานรากของอาคารให้สูงขึ้นเนื่องจากการทรุดตัวของอาคาร การนำวัสดุเก่ามาทำการซ่อมแซมให้ใช้ใหม่ได้ การหาวัสดุใกล้เคียงและงานระบบต่างๆ 2) ด้านการตลาดจากการศึกษาข้อมูลโครงการระรินจินดา เวลล์เนส สปารีสอร์ท และ อนันตรา เชียงใหม่ รีสอร์ทมีการประชาสัมพันธ์โครงการโดยใช้ อาคารเก่าเป็นจุดขายในด้าน Heritage hotel โดยการจัด Road Show ในต่างประเทศของกลุ่มเป้าหมาย อาทิ กลุ่มประเทศยุโรปและกลุ่มประเทศเอเซียตะวันออก 3) ด้านการเงินพบว่าค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการทั้งสองโครงการเมื่อพิจารณาแล้วมีสัดส่วนเงินลงทุนต่อห้องที่ใกล้เคียงกัน โดยทั้งสองโครงการใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน ต่อ ส่วนของเจ้าของ ในสัดส่วน 50:50 4) ด้านการบริหารและการจัดการจากการศึกษาการบริหารและจัดการโครงการระรินจินดา เวลล์เนส สปารีสอร์ท นั้นทางโครงการใช้ทีมบริหารของสยามเวลล์เนสกรุ๊ป ซึ่งเป็นเจ้าของโครงกาโดยตรง แตกต่างจากโครงการอนันตรา เชียงใหม่ รีสอร์ท ซึ่งว่าจ้างให้บริษัท Minor internationalที่มีชื่อเสียงในการบริหารโรงแรมระดับห้าดาวมาเป็นผู้บริหารโครงการแทน 5) ปัญหาและแนวทางแก้ไข ด้านกายภาพพบว่าในการปรับปรุงบูรณะซ่อมแซมอาคารเก่ามีความจำเป็นต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญทั้งสถาปนิกและช่างฝีมือในการบูรณะซ่อมแซมส่วนต่างๆ การหาวัสดุที่มีความเหมือนหรือใกล้เคียงกับอาคารเดิมรวมถึงงานระบบที่ต้องมีการรื้อและวางระบบใหม่ทั้งอาคารเพื่อรองรับการใช้งานในปัจจุบัน ในด้านการตลาดพบว่าโครงการอนันตรา เชียงใหม่ รีสอร์ท มีการเปลี่ยนทีมงานบริหารโครงการรวมถึงชื่อของโครงการ ทำให้การรับรู้ของลูกค้าเกิดความสับสน ทางโครงการจึงแก้ปัญหาโดยการส่งอีเมลชี้แจงให้กับกลุ่มลูกค้าเดิม ด้านการเงินพบว่าในการดูและรักษาอาคารเก่า มีความจำเป็นต้องดูแลรักษาอาคารเป็นประจำทุกปี โดยเมื่อเปรียบเทียบกับอาคารทั่วไปแล้ว ความถี่ในการดูแลรักษามากกว่า ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายอาจจะสูงขึ้น

วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2558