ศูนย์การค้าเป็นอาคารสาธารณะขนาดใหญ่ มีระบบประกอบอาคารหลายระบบ มีผู้ใช้สอยและยานพาหนะจำนวนมากในแต่ละวัน เพื่ออำนวยความสะดวกและสร้างภาพลักษณ์ของศูนย์การค้าทำให้ต้องมีการดูแลรักษาอาคารสถานที่ตลอดเวลา การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาสภาพปัจจุบันและปัญหา เพื่อเสนอแนะแนวทางการดูแลรักษาศูนย์การค้า โดยการสำรวจสภาพทางกายภาพและการใช้พื้นที่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และพระราม 3 ที่มีองค์ประกอบภายในอาคารที่คล้ายคลึงกัน และเป็นของผู้ประกอบการเดียวกัน นอกจากนี้ใช้วิธีสังเกตการณ์ศึกษาจากเอกสาร และสัมภาษณ์บุคคลเกี่ยวข้อง เซ็นทรัลพระราม 3 เปิดให้บริการเมื่อปี พ.ศ. 2540 มีพื้นที่ 189,900 ตารางเมตรในแต่ละวันมีผู้ใช้อาคาร 20,000 คน และมียานพาหนะเข้า - ออก 12,000 คัน ส่วนเซ็นทรัลพระราม 2เริ่มเปิดให้บริการเมื่อปี พ.ศ. 2545 มีพื้นที่ 213,000 ตารางเมตร ในแต่ละวันมีผู้ใช้อาคาร30,000 คน และมียานพาหนะเข้า - ออก 14,000 คัน ศูนย์การค้าทั้งสอง ประกอบด้วยพื้นที่ร้านค้าย่อย ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เกต โรงภาพยนตร์ โบว์ลิ่ง และที่จอดรถอยู่ภายในอาคาร ส่วนพื้นที่ภายนอกศูนย์การค้า ประกอบด้วยพื้นที่สัญจร และพื้นที่ภูมิทัศน์ สำหรับเซลทรัลพระราม 2มีพื้นที่ใหญ่กว่าจึงมีร้านค้าขนาดใหญ่ และสถานที่จดัแสดงงานอยู่ภายในอาคาร รวมทั้งยังมีพื้นที่จอดรถและสวนสาธารณะอยู่ภายนอกอาคาร สำหรับระบบประกอบอาคารได้แก่ ระบบไฟฟ้ากำลังระบบไฟฟ้าสำรอง ระบบปรับอากาศ ระบบระบายอากาศ ระบบสุขาภิบาล ระบบปั๊มน้ำดับเพลิงระบบส่งลิฟต์และบันไดเลื่อน ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย และระบบรักษาความปลอดภัย ศูนย์การค้าทั้งสองแห่งมีการดูแลรักษาประจำวัน ประกอบด้วย การทำความสะอาด การรักษาความปลอดภัยซึ่งรวมถึงการจัดการจราจรบริเวณที่จอดรถภายในอาคาร และการจัดการจราจรภายนอกอาคารการจัดเก็บขยะ และการเปิด - ปิดระบบประกอบอาคาร การดูแลรักษาตามช่วงเวลา ประกอบด้วยการลงน้ำยาขัดเงาพื้นภายในอาคารสัปดาห์ละครั้ง นอกนั้นเป็นการดูแลรักษาระบบประกอบอาคารตามของแต่ละระบบกำหนด รวมทั้งการทำความสะอาดผนังภายนอกอาคาร และการกำจัดแมลง สำหรับปัญหาที่พบ คือ สภาพฝ้าเพดานพบคราบสกปรกบริเวณหัวจ่ายลมเย็น คราบรอยน้ำรั่วและสภาพซีดเหลืองของฝ้าเพดานอาคูสติกบอร์ด ผนังภายนอกพบคราบสกปรกหน้ากระจกติดฟิล์มสีเขียวและผนังบุกระเบื้องสีเหลืองหลุดร่อน และวัสดุปูพื้นที่เป็นแผ่นกระเบื้องมีสภาพแตกหัก ชำรุดสีจาง โดยเฉพาะบริเวณที่จอดรับส่ง ปัญหาดังกล่าวพบว่ามาจากการเลือกใช้วัสดุที่ไม่เหมาะสมทำให้มีสภาพทรุดโทรม แม้จะมีการดูแลรักษา หรือในกรณีผนังภายนอกอาคารที่เป็นคอนกรีตทาสีจะดูแลรักษาง่าย