ผนังภายนอกของอาคารสูงในเขตกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่มักพบปัญหาคราบสกปรกการละเลยการบำรุงรักษาผนังภายนอกเป็นเหตุให้อาคารส่วนใหญ่อยู่ในสภาพทรุดโทรม ส่งผลกระทบต่อการใช้งาน และความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร รวมทั้งมูลค่าของอาคาร แต่การทำความสะอาดมักทำได้ยาก เสียเวลามากและมีค่าใช้จ่ายสูง การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะปัญหาและวิธีการบำรุงรักษาผนังภายนอกอาคารสูงประเภทต่าง ๆ วิเคราะห์ปัจจัยที่ก่อให้เกิดปัญหาและสาเหตุของปัญหา เพื่อเสนอแนะแนวทางในการบำรุงรักษาที่เหมาะสม การศึกษาครั้งนี้ใช้วิธีการรวบรวมข้อมูลทางกายภาพโดยการสังเกต ถ่ายภาพสภาพปัญหา ของอาคารตลอดทั้งปี และรวบรวมข้อมูลวิธีการบำรุงรักษาจากการสัมภาษณ์ผู้จัดการอาคารหรือเจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้อง การศึกษาครั้งนี้ทำการศึกษาอาคารกรณีศึกษาจำนวน 13 อาคาร พบการใช้วัสดุผนังภายนอก 5 ชนิด ได้แก่ 1) ผนังกระจก 2) ผนังกระจกและหินแกรนิต 3) ผนังกระจกและAluminum Cladding 4) ผนังกระจกและคอนกรีตทาสี และ 5) ผนังกระจกและกระเบื้อง การศึกษาครั้งนี้พบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นกับอาคารกรณีศึกษาทุกอาคารได้แก่ ปัญหาคราบสกปรก ซึ่งมีลักษณะเป็นคราบบนผิววัสดุผนังภายนอก โดยพบว่าคราบสกปรกจะมีระดับความรุนแรงมากขึ้นในช่วงฤดูฝน นอกจากนั้นยังพบปัญหา คราบตะกรัน คราบสนิม Bleedingรอยขีดข่วน การรั่วซึม วัสดุเสื่อมสภาพและวัสดุแตกร้าว สามารถจำแนกลักษณะปัญหาได้2 ลักษณะคือ 1) ปัญหาชนิดชั่วคราวคือปัญหาซึ่งสามารถบำรุงรักษาได้ และ 2) ปัญหาชนิดถาวรคือ ปัญหาซึ่งไม่สามารถแก้ไขได้ ทั้งนี้ระดับความรุนแรงของปัญหาที่เกิดขึ้นบนผนังภายนอกนั้น ขึ้นอยู่กับชนิดของวัสดุผนังสภาพที่ตั้ง รูปทรงของอาคาร และความถี่ในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ยังพบว่าปัจจัยที่ก่อให้เกิดปัญหาผนังภายนอกอาคารสูง สามารถจำแนกได้เป็น 7 ปัจจัย ได้แก่ 1) ที่ตั้งและสภาพแวดล้อม 2) รูปทรงอาคาร 3) วัสดุผนังภายนอก4) สภาพการใช้งาน 5) การก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน 6) การขาดนโยบายและงบประมาณในการบำรุงรักษา 7) วิธีการบำรุงรักษา วิเคราะห์จำแนกกลุ่มจากสาเหตุของปัญหาได้ 3 ประการได้แก่ 1) การออกแบบ 2) การก่อสร้าง 3) การบำรุงรักษา และพบว่าการละเลยต่อการแก้ไขปัญหา ยังอาจส่งผลให้ปัญหาเหล่านั้นสะสมทวีความรุนแรงมากขึ้นจนยากแก่การแก้ไขและส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา การศึกษาครั้งนี้มีข้อเสนอแนะในการบำรุงรักษาผนังภายนอกอาคารสูง ดังนี้1) อาคารสูงควรใช้นโยบายการบำรุงรักษาเชิงป้องกันและทำการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมออย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ช่วงหลังฤดูฝนเดือน ธ.ค. - ก.พ. 2) ควรมีการตรวจสอบสภาพวัสดุและซ่อมแซมในคราวเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงอันเกิดจากวัสดุผนังภายนอกชำรุดและหลุดร่วง 3) การออกแบบอาคารใหม่ควรคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการบำรุงรักษาเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้น 4) วิธีการบำรุงรักษาแบบ Spiderman เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพสูงเหมาะสมกับการทำความสะอาดอาคารสูง เพราะมีความคล่องตัวสูง ทำงานได้รวดเร็ว และค่าใช้จ่ายต่ำ