วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้าและบริการในเขตเทศบาลเมืองพิษณุโลก รวมทั้งองค์ประกอบต่าง ๆที่มีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้าและบริการในพื้นที่ศึกษาดังกล่าวโดยมีข้อสมมติฐานว่าองค์ประกอบด้านกายภาพ มีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้าและบริการมากกว่าองค์ประกอบด้านวัฒนธรรม สำหรับแหล่งข้อมูลที่ใช้มี 2 แหล่ง ได้แก่ ข้อมูลจากเอกสาร แผนที่ และข้อมูลจากภาคสนามการวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้จำแนกออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนที่เกี่ยวข้องกับแผนที่และส่วนที่เกี่ยวกับการสัมภาษณ์ โดยใช้กลุ่มตัวอย่างในการสัมภาษณ์292 ตัวอย่าง วิเคราะห์ด้วยวิธีการทางสถิติเชิงบรรยายในรูปของร้อยละ ผลจากการศึกษาพบว่า รูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้าและบริการ จะ กระจายไปตามเส้นทางคมนาคม โดยในอดีตจะกระจายไปตามแนวแม่น้ำและ ทางรถไฟ ปัจจัยพบว่า กระจายไปตามแนวถนนหลัก จากแผนที่ ปี พ.ศ.2534พบว่า รูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้าและบริการในพื้นที่ศึกษานี้ มีลักษณะสอดคล้องกับทฤษฎีหลายศูนย์กลาง คือ เกิดศูนย์กลางการค้าขนาดเล็กขึ้นใหม่ ๆ หลายศูนย์กลาง ที่ห่างจากย่านธุรกิจการค้าเดิม องค์ประกอบด้านวัฒนธรรม มีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ที่ดินเพื่อการค้า และบริการมากกว่าองค์ประกอบด้านกายภาพ องค์ประกอบที่สำคัญดังกล่าวได้ แก่ ความสะดวกของเส้นทางคมนาคม ระบบการจราจรและโครงข่ายถนนระบบสาธารณูปโภค ระบบการระบายน้ำและการกำจัดน้ำเสีย การใกล้ลูกค้าหรือตลาดรับซื้อสินค้า และระยะทางที่เหมาะสมในการบริการ